Dans un contexte de croissance économique, le foncier en Pologne devient un instrument d'investissement de plus en plus attractif. La demande de terrains augmente chaque année, ce qui se reflète également dans leur prix - le taux de croissance annuel atteint 3-5%, ajusté pour la région. Parmi les investisseurs actifs figurent des citoyens de Russie, d'Ukraine, de Biélorussie et d'autres pays qui ont une frontière commune avec la Pologne. Pour eux, la législation de la République de Pologne stipule certaines nuances lors de l'achat de terres, sur lesquelles nous proposons de nous attarder plus en détail. Cependant, commençons par les avantages.
Pourquoi acheter un terrain en Pologne
La demande de biens immobiliers polonais, en particulier de terrains, a considérablement augmenté au milieu des années 2000 après l'entrée de la République de Pologne dans l'Union européenne et l'espace Schengen. L'économie du pays a sensiblement augmenté depuis lors, ce qui a considérablement affecté le coût de l'immobilier : dans la zone de villégiature, les prix ont augmenté de 50 à 70 % au cours des 10 dernières années, et les terres agricoles dans certaines régions ont généralement augmenté de 200 %. . De plus, leur croissance annuelle des prix est de 10 à 15 %.
Il est également intéressant de noter que les représentants de la CEI montrent le plus grand intérêt pour les terres polonaises. Par exemple, en 2021, les étrangers ont acheté collectivement près de 460 hectares de terres en Pologne, et la plupart des terres ont été acquises par des Ukrainiens, des Biélorusses, des Allemands et des Russes, montrant un intérêt pour les terrains non seulement pour le développement résidentiel, mais aussi commercial.
Depuis 2021, les étrangers ont reçu plus d'opportunités : 01.05. 2021 a expiré un moratoire sur la vente de terres agricoles aux citoyens d'autres États.
La levée du moratoire a attiré des investisseurs de l'extérieur du pays, ce qui a fait passer le volume de terres acquises par eux en 2021 à 3 200 hectares.
De toute évidence, l'attractivité des terrains en Pologne augmente d'année en année, et compte tenu de la demande croissante, le terrain devient l'un des instruments d'investissement les plus rentables. En outre, les investisseurs soulignent un certain nombre d'avantages évidents de l'achat de terrains en République de Pologne, à savoir :
- fidélité aux non-résidents - ayant rempli toutes les conditions prévues par la loi, les étrangers peuvent acquérir librement des terrains en volumes illimités;
- des prix relativement bas par rapport au coût des lotissements dans d'autres pays européens et même dans les grandes villes de la CEI ;
- forte attractivité des investissements : la demande croissante de terrains fait monter son prix, ce qui permet non seulement d'économiser les fonds investis, mais aussi de les augmenter uniquement en augmentant le prix ;
- la possibilité d'ouvrir votre propre entreprise en Pologne ;
- la possibilité d'acquérir des actifs fonciers à des fins diverses, y compris pour l'agriculture et même des terres forestières.
Comment trouver un terrain à acheter
Compte tenu de la forte demande de terres polonaises, il n'est pas si facile pour les étrangers de trouver un terrain vacant à acheter. Pour trouver un objet convenable, il est important d'utiliser tous les canaux possibles, qui ne sont pas si nombreux.
Le moyen le plus pratique de trouver et d'acheter un terrain en Pologne est de :
- courtier, agent immobilier privé ou agence immobilière locale ;
- développeur - particulièrement pertinent dans le cas de l'acquisition d'un terrain avec un immeuble résidentiel ;
- Portails Internet, annonces dans les journaux des propriétaires et des intermédiaires ;
- enchères pour la vente forcée de biens mis en gage.
Étant donné que chacun des canaux de recherche répertoriés a ses propres caractéristiques, nous proposons d'examiner chacun d'eux plus en détail.
Contacter un agent immobilier
Bien entendu, le moyen le plus simple d'acheter un bien immobilier en Pologne est de contacter des intermédiaires : courtiers et agents immobiliers. Ce sont des gens qui savent tout sur l'immobilier, les méthodes de recherche et les règles d'enregistrement. La plupart d'entre eux fonctionnent officiellement, ce qui protégera un acheteur potentiel d'une éventuelle fraude.
De tels intermédiaires aideront non seulement à trouver l'objet nécessaire, mais aideront également à enregistrer un terrain en Pologne en tant que propriété.
L'avantage de la coopération avec les agences immobilières est qu'elles peuvent non seulement offrir le maximum d'options, mais aussi exiger un minimum de participation au processus de négociation de la part de l'acheteur.
Il convient de noter que les agences organisent généralement leur travail sur une base territoriale, c'est-à-dire qu'elles opèrent au sein d'un établissement spécifique.
Par exemple, vous trouverez ici une liste des agences de Varsovie et vous trouverez ici les meilleurs courtiers de Gdańsk. Nous vous recommandons d'utiliser uniquement les services d'intermédiaires agréés, dont les contacts peuvent être trouvés sur le site de la Fédération du marché immobilier. N'oubliez pas que la plupart des agences ont une commission de 1,5 à 3 %.
Contacter le développeur
Lorsqu'il s'agit d'acquérir un terrain pour un développement résidentiel ou commercial, il est logique de contacter des promoteurs. Les sociétés de développement vendent souvent des terrains qui ont déjà été préparés pour la construction - en règle générale, elles disposent de toutes les communications nécessaires et des infrastructures développées. De plus, les développeurs fournissent tous les permis.
Compte tenu de cela, il est important d'être conscient qu'un tel terrain coûtera beaucoup plus cher qu'un terrain non préparé. Veuillez noter que le promoteur peut vendre non seulement le terrain préparé pour la construction, mais également le terrain avec une maison déjà construite.
Je dois dire que les offres sur le marché primaire sont très attractives jusqu'à l'annonce du coût. Habituellement, l'achat d'un nouveau bâtiment coûte 30 à 35% de plus que l'achat d'un terrain et la construction indépendante de logements. Par conséquent, cette option de recherche ne peut pas être appelée budget - elle ne convient qu'à ceux qui ont besoin d'une maison sans tracas inutiles et à ceux qui sont prêts à payer trop cher.
Internet, journaux
Le moyen le plus pratique de trouver un terrain à acheter est peut-être de le rechercher sur Internet. Les utilisateurs se voient proposer des centaines de ressources en ligne pratiques contenant des dizaines de milliers de propositions avec de vraies photos et lieux à travers le pays. Des filtres pratiques vous permettent de trier les offres non seulement par règlement, mais également par objectif, type de parcelles et leur valeur.
En quelques clics - et l'acheteur a les contacts du vendeur, ce qui lui permettra d'obtenir un maximum d'informations par téléphone. Les portails Internet les plus populaires sont OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto et bien d'autres. Il convient de garder à l'esprit que ces portails contiennent des publicités non seulement de propriétaires, mais également d'intermédiaires.
Les annonces immobilières peuvent également être trouvées dans les publications imprimées - journaux et magazines publicitaires. Cependant, ils contiennent principalement des annonces concernant uniquement les localités dans lesquelles ils sont émis et distribués. Par conséquent, ces sources ne doivent être utilisées que si vous êtes physiquement situé dans une certaine région de Pologne, dans laquelle vous envisagez d'acquérir un terrain.
Ventes aux enchères obligatoires
Une autre option très spécifique, mais en même temps très attrayante pour la recherche de biens immobiliers en République de Pologne, y compris des terrains, est la participation aux enchères pour la vente forcée de biens. Il s'agit des parcelles saisies, confisquées aux propriétaires et vendues pour payer leurs dettes civiles. Ces enchères sont menées par des huissiers de justice.
En participant à une vente aux enchères forcée, vous pouvez économiser beaucoup en achetant un terrain 30 à 50 % moins cher que la valeur marchande.
Des informations sur ces enchères sont disponibles sur le site Internet du Conseil national des huissiers de justice. En cliquant sur le lien, vous trouverez une liste des ventes aux enchères avec la date et le lieu de leur tenue, ainsi que le coût du terrain et une photo de l'objet mis en vente.
Dans l'onglet "Więcej", l'utilisateur trouvera des informations plus détaillées sur l'objet, le lieu et les conditions de participation à la vente aux enchères, tous les contacts nécessaires et d'autres informations.
Des informations sur les enchères sont également disponibles sur les sites Internet des organismes de crédit. Par exemple, vous trouverez ici des informations de Bank Zachodni WBK. Il s'agit de la vente de terrains gagés qui ont obtenu des prêts importants.
Combien coûte un terrain en Pologne
Il est impossible de répondre sans équivoque à la question de savoir combien coûte un terrain en République de Pologne - le prix spécifique d'un terrain particulier dépend de nombreux facteurs : l'objectif du terrain, son emplacement, la taille des communications qui s'y trouvent, le frais d'enregistrement, les souhaits du vendeur. Il est donc logique, dans ce contexte, de considérer des prix moyens, qui diffèrent sensiblement selon les régions et même à l'intérieur de celles-ci.
Pour commencer, considérons les prix moyens des terrains à bâtir.
Selon le portail Bankier, en février 2021, dans la plupart des voïvodies, le prix moyen des terrains à bâtir a augmenté de 30 % par rapport à février 2021.
Le leader incontesté est sans aucun doute Varsovie - le prix moyen dans la capitale est de 779 zł / m2 soit 183 euros, ce qui est un record national absolu. Par rapport à janvier, le prix a augmenté de près de 180 zł !
Cependant, une telle augmentation a eu un léger effet sur les prix dans l'ensemble de la voïvodie de Mazovie, où le coût moyen est de 185 zł / m2. Les parcelles de la voïvodie de Poméranie ont le deuxième prix moyen national - 163 zł / m2, tandis que les parcelles de terrain près de la mer Baltique, en particulier à Gdansk, sont évaluées à 417 zł / m2.
Plus cher qu'à Gdansk (en dehors de la capitale), atterrir uniquement à Poznan (525 zł/m2) et Cracovie (450 zł/m2), cependant, la Wielkopolska (107 zł/m2) et la Petite Pologne (110 zł/m2) les voïvodies sont encore inférieures à la côte au prix moyen des terrains à bâtir.
Les prix les plus bas pour les terrains à bâtir se trouvent dans la voïvodie de Lubuskie - dans la région, le prix moyen atteint à peine 49 zł / m2, tandis que dans la plus grande ville de la région de Gorzow Wielkopolskie, le prix moyen des terrains n'est que de 73 zł / m2. Des prix des terrains aussi bas sont également observés dans les voïvodies de Podkarpackie et de Warmie-Mazurie - 62 et 61 zł / m2, respectivement.
Le prix moyen des terres agricoles diffère également considérablement d'une région à l'autre, bien qu'il ne soit pas lié à l'activité commerciale et au niveau de développement économique. Et bien que la logique de tarification soit différente, les régions les plus chères et les moins chères sont pratiquement les mêmes voïvodies.
Ainsi, selon les informations publiées par l'Agence pour la restructuration et la modernisation de l'agriculture (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), en Pologne à la fin de 2021, les prix les plus élevés des terres agricoles étaient dans les voïvodies de Wielkopolskie et de Cujavie-Poméranie - 58,9 mille et 57,4 mille zł / ha, respectivement. Les prix les plus bas pour les terres agricoles étaient dans les voïvodies de Pomorskie et de Podkarpackie - respectivement 28,6 mille et 25,1 mille zł / ha.
Le prix moyen dans le pays est de 42,4 mille zł / ha, soit plus de 2 mille zł de plus qu'à la même période l'an dernier - c'est-à-dire que la valeur des terres agricoles augmente également. Mais il faut garder à l'esprit que le coût des terres agricoles dépend de la classe attribuée au site, qui n'est que de six. Par exemple, le prix moyen des parcelles de classe I-III dans la voïvodie de Wielkopolska est de 74 200 z / ha, tandis que les terres de classe V-VI ne coûtent que 42,3 000 zł / ha.
De plus, l'acquéreur du site devra engager des frais supplémentaires liés à l'enregistrement du bien immobilier en propriété. Il s'agit de frais de notaire d'un montant de 2-3% du coût plus les frais des représentants et intermédiaires - jusqu'à 5% du coût de l'objet. N'oubliez pas les taxes, dont nous parlerons ci-dessous.
Permis d'achat de terrain
La loi polonaise n'exige aucun statut juridique particulier des étrangers souhaitant acheter un bien immobilier - au moment de l'achat, il suffit d'avoir un visa valide pour rester légalement dans le pays. Cependant, conformément à l'article 1 de l'Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (loi sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers), les citoyens d'autres pays auront besoin d'un permis spécial pour acheter un terrain, qui est délivré administrativement par le ministre de l'Intérieur. à la demande de l'acheteur.
Le droit d'acheter un bien immobilier est accordé à condition que :
- un tel accord ne menace pas la sécurité de l'État, la défense et l'ordre public de la Pologne ;
- l'acheteur étranger prouvera son lien avec la Pologne.
Ainsi, si l'absence de menaces contre la sécurité de l'État de la République de Pologne est assez facile à prouver, en raison de l'absence d'objections du ministère de la Défense (et dans le cas des terres agricoles, du ministère du Développement rural), alors ce n'est pas si simple avec la liaison avec la Pologne.
En particulier, conformément au paragraphe 2 de l'article 1a de la loi, le lien avec la Pologne peut être matérialisé par :
- nationalité polonaise ou racines polonaises ;
- mariage avec une Polonaise / Polonaise;
- disponibilité d'un titre de séjour temporaire (titre de séjour temporaire) ou de résidence permanente (titre de séjour permanent);
- appartenance aux organes de direction d'une entreprise enregistrée en Pologne;
- l'exercice d'activités économiques ou agricoles sur le territoire de la République de Pologne.
Sans une telle connexion ou un déménagement effectif en Pologne, il est impossible d'obtenir l'autorisation d'acheter un terrain, mais un achat sans une telle autorisation, conformément à l'article 6 de la loi, est invalide.
Pour obtenir un document, vous devez établir une demande qui, conformément au paragraphe 3 de l'article 1a de la loi, doit contenir :
- les données personnelles du demandeur ;
- données sur le terrain (adresse, numéros cadastraux et d'enregistrement, superficie, caractéristiques de construction);
- les données personnelles du vendeur ;
- détermination des événements juridiques qui surviendront ultérieurement (vente de biens immobiliers) ;
- les objectifs qui guident l'acheteur étranger lors de la réalisation de la transaction ;
- sources de fonds à consacrer à l'achat de biens immobiliers.
Les documents suivants doivent être joints à la demande :
- une copie de votre passeport, titre de séjour ou autre document d'identité ;
- un document confirmant les liens avec la Pologne ;
- les documents immobiliers (extrait du cadastre, extrait du cadastre avec indication du plan cadastral, certificat d'affectation du sol, etc.) ;
- une déclaration du vendeur souhaitant vendre le bien ;
- un document confirmant la disponibilité des fonds (certificat de la banque);
- documents confirmant le paiement du droit de timbre d'un montant de 1570 zł.
Une demande de permis est soumise au Département des décisions et des concessions du ministère de l'Intérieur (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), situé à : Varsovie, st. Rakovetskaya, 2a, ou envoyé par courrier à l'adresse : Stefan Batory, 5 (index 02591).
Il est à noter que les dispositions de l'article 8 de la loi prévoient les conditions dans lesquelles l'autorisation ci-dessus pour l'achat de terrain n'est pas requise :
- si l'étranger a vécu en Pologne pour la résidence permanente (permis de séjour permanent, zezwolenie na pobyt stały) pendant plus de 5 ans ;
- si un étranger est marié à un Polonais depuis plus de 2 ans à compter de la date d'obtention d'un titre de séjour permanent ;
- si l'étranger a la nationalité ou exerce une activité économique dans l'un des pays de l'Espace économique européen.
Que rechercher lors de l'achat d'un terrain
Il faut aborder le choix d'un terrain avec tout le sérieux, sinon il est très facile de devenir victime de tromperie. Nous avons mis en évidence plusieurs aspects auxquels vous devez faire attention lors de l'achat d'un terrain en premier lieu. Il s'agit notamment de :
- But du terrain. Les terres agricoles sont généralement appelées Ziemia ou Grunty Rolne, tandis que les terres à bâtir sont działki budowlane. Naturellement, le terrain peut être utilisé exclusivement pour l'usage auquel il est destiné.
- La présence de communications sur le site. Si nous parlons de terrains à bâtir, vous devriez rechercher un terrain avec des égouts, un approvisionnement en eau et en électricité - cela sera démontré par la phrase dans l'annonce "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" ou "grunt uzbrojony w media ”.Les communications autonomes seront non seulement extrêmement coûteuses, mais prendront également beaucoup de temps.
- Emplacement du site. Plus l'infrastructure développée et la disponibilité des transports publics s'y arrêtent, plus son attrait pour l'investissement est élevé. Plus la présence d'un plan local de développement territorial (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), adopté par la communauté, - cela vous permettra de savoir ce qui se passera dans les années à venir.
- Statut juridique de l'immobilier. Il est nécessaire de vérifier la propriété du terrain par le vendeur et l'absence de revendications sur le terrain, ce qui se fait par une demande régulière auprès du service des registres fonciers et hypothécaires du tribunal de grande instance.
- Caractéristiques du site. On parle notamment du type de sol, de la superficie, de la disponibilité des eaux souterraines, de la localisation par rapport aux principales directions géographiques.
Quelles taxes devrez-vous payer lors de l'achat
En gros, la seule taxe qu'un acheteur devra payer lors de l'achat d'un terrain est une taxe sur les transactions civiles d'un montant de 2% de la valeur de la transaction. Plus frais de notaire et TVA sur frais de notaire. De plus, si le vendeur est une personne morale et un assujetti à la TVA, une TVA supplémentaire de 23%, qui est généralement incluse dans le prix. À cette liste, il convient d'ajouter le paiement des frais de justice pour la tenue du registre foncier et hypothécaire - 60 zł, plus 200 zł supplémentaires pour la saisie d'informations dans ces registres.
Questions courantes
Bien entendu, il ne s'agit que d'informations générales, mais loin d'être exhaustives, que nous avons réussi à recueillir sur l'acquisition de terrains en Pologne. Cependant, si les lecteurs ont encore des questions, il est fort possible qu'ils y trouvent des réponses dans cette section.
Est-il possible de compter sur l'obtention d'un titre de séjour après l'achat d'un terrain
L'acquisition d'un terrain, ainsi que de tout autre bien immobilier, quels qu'en soient le montant, le motif de son acquisition ou la destination du terrain, n'emporte pas droit à l'obtention d'un titre de séjour temporaire ou permanent, ainsi qu'à celui de les étendre.
Quand un permis d'acquisition de terrain peut être refusé
La loi ne prévoit pas de liste précise des motifs pour lesquels un étranger peut se voir refuser le droit d'acquérir un terrain. Cependant, la pratique établie indique qu'un tel refus peut suivre dans les cas suivants :
- si la transaction de vente et d'achat menacerait la sécurité nationale de la Pologne ou l'ordre public ;
- si l'acheteur n'a pas prouvé son lien avec le RP ;
- si de faux documents sont présentés, de fausses informations sont indiquées, etc.
De plus, il n'existe aucun mécanisme pour contester la décision du ministre.
Est-il possible d'acheter un terrain dans la zone frontalière
Oui, la loi n'interdit pas aux étrangers d'acquérir des terres dans les zones frontalières. Toutefois, conformément au paragraphe 3 de l'article 8 de la loi susvisée, pour conclure une telle opération, l'autorisation du ministre de l'intérieur sera obligatoirement requise, même si un étranger tombait généralement sous le coup de l'exception et pouvait acquérir un terrain sans autorisation (par exemple 5 ans de titre de séjour ou 2 ans de mariage avec le Polonais).
Finalement
Toutes les règles ci-dessus et les prix indiqués sont valables à partir de 2021. Cependant, étant donné la croissance rapide de la demande et des prix des terrains, les représentants du pouvoir législatif de la République de Pologne discutent de plus en plus du durcissement de la procédure d'acquisition de terrains par des latifundistes étrangers. Par conséquent, il n'est pas exclu que la commande en cours soit prochainement modifiée. Aujourd'hui, l'acquisition d'un terrain en Pologne n'est pas un problème pour un investisseur étranger - le problème peut être le manque de terrains à un prix attractif.
