La pratique montre qu'acheter un bien immobilier en Allemagne est un investissement rentable. Quel que soit le but de la conclusion d'un accord - pour votre propre résidence ou comme investissement pour l'avenir - des prix immobiliers en constante augmentation en Allemagne vous aideront à compenser rapidement les coûts. Dans cette situation, les prêts hypothécaires en Allemagne en 2021 sont attrayants non seulement pour les citoyens allemands, mais également pour les étrangers, y compris les Russes. Les taux d'intérêt sur les hypothèques en Allemagne sont désormais l'un des plus bas de l'histoire des prêts immobiliers dans le pays, et ce avec une demande de logements toujours croissante.
L'immobilier en Allemagne et les hypothèques
La demande de biens immobiliers en Allemagne dépasse l'offre. Sur le marché, il est presque impossible de trouver de nouveaux bâtiments dans des projets achevés. Parmi les offres sont dominées par des appartements dans des immeubles dont la construction est seulement prévue ou sera achevée dans 2-3 ans (achat en VEFA).
La propagation des prix de l'immobilier en Allemagne est grande : ils croissent dans le sens de l'est du pays vers l'ouest. Le logement le plus cher de Bavière, Munich : à partir de 4 000 euros le mètre carré. Le coût de la surface habitable dans les nouveaux bâtiments à Berlin commence à 2 500 euros le mètre carré. Les prix de l'immobilier secondaire commencent à 1500 euros.
L'augmentation annuelle des prix et des loyers de l'immobilier en Allemagne varie de 4 à 6 et de 2 à 3%, respectivement, selon l'état fédéral.
L'achat d'un logement ou d'un local commercial nécessite un montant assez conséquent. Les banques allemandes sont prêtes à offrir un prêt hypothécaire non seulement aux citoyens allemands, mais également aux non-résidents du pays: la totalité du montant pour l'achat d'un bien immobilier déjà construit ou en plusieurs tranches - en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé, tel qu'il est en construction.
Les taux d'intérêt hypothécaires en Allemagne sont parmi les plus bas d'Europe - de 0,8 à 2% pour les citoyens allemands, de 3 à 5% - pour les étrangers.
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Prêts hypothécaires pour étrangers : conditions, modalités et tarifs
Les citoyens étrangers ont la possibilité de contracter des emprunts et d'acheter un appartement avec une hypothèque en Allemagne.
Découvrez comment obtenir un prêt en Allemagne en 2021.
Les banques allemandes répondent aux besoins des clients étrangers, personnes physiques et morales, surtout si le montant de la transaction dépasse 100 mille euros.
Les conditions de crédit peuvent être spécifiques à chaque client. L'accord prend en compte un certain nombre de facteurs : la solvabilité de l'acheteur, le montant de l'acompte, les antécédents de crédit du client, l'état et la situation de l'appartement.
La première hypothèque pour un citoyen étranger en Allemagne est plus difficile à obtenir que les suivantes. Lors de l'enregistrement, vous devez payer de 40 à 50% du coût total.
Si le client souhaite augmenter le montant, la banque se réunit généralement à mi-chemin et le taux d'intérêt dans ce cas sera réduit. Avec les enregistrements ultérieurs de l'hypothèque, l'acompte peut ne plus être requis ou ne pas dépasser 20 % de la valeur totale de la propriété.
Parmi les autres conditions des banques allemandes au client, les plus courantes sont :
- la présence depuis plus de deux ans d'un compte ouvert dans une banque en Allemagne, sur lequel le client a régulièrement déposé des fonds ;
- âge du client - de 21 à 65 ans;
- confirmation de revenus sur le territoire de la République fédérale d'Allemagne (y compris de la location de biens immobiliers). Les hypothèques pour étrangers en Allemagne deviendront disponibles lors de la présentation à la banque d'un état des revenus des six derniers mois, émanant d'entrepreneurs - relevés de compte des deux dernières années ;
- fourniture de confirmation de la disponibilité des paiements de pension alimentaire, prêts. Selon la loi allemande, les remboursements de prêts ne doivent pas dépasser 35 % des revenus mensuels d'un client.
Vous pouvez vous familiariser avec l'état du marché immobilier dans différentes villes d'Allemagne concernant le loyer et toutes les questions liées à ce sujet dans la section "Immobilier".
La maturité du prêt est de cinq à trente ans. Rappelons que selon le droit allemand, les biens immobiliers restent à la disposition de la banque jusqu'au remboursement intégral de l'hypothèque.
Comment obtenir un prêt hypothécaire pour un citoyen étranger
Au moment de décider de coopérer avec l'une ou l'autre banque en Allemagne, il convient de considérer la stabilité, l'honnêteté et l'intégrité des banques allemandes : tout est scrupuleusement calculé, toutes les nuances possibles sont prises en compte. Il ne sera pas possible d'obtenir un prêt hypothécaire en urgence en Allemagne. L'obtention d'un prêt hypothécaire est un processus tranquille en plusieurs étapes, au cours desquelles vous devez choisir la meilleure option.
Première étape : analyser les propositions
La recherche de conditions de prêt plus avantageuses présuppose une utilisation active de la concurrence existante dans le secteur bancaire allemand. Dans une telle situation, il serait plus correct de ne pas être paresseux, en se limitant à deux ou trois banques, mais de trouver le temps de visiter 10 à 15 établissements. Cela augmentera considérablement la probabilité que l'option la plus appropriée soit trouvée.
Ainsi, parmi les propositions reçues des banques, il y en aura des plus rentables, qui peuvent être mentionnées en communication avec des représentants d'autres structures. Dans une telle situation, certaines banques peuvent convenir de conditions plus favorables pour le client : baisser légèrement le taux d'intérêt, proposer d'autres bonus (changement gratuit du taux de remboursement, et autres) afin de contourner le concurrent.
Lors de l'analyse des propositions, vous devez savoir qu'en Allemagne, les banques proposent des prêts remboursables ou des prêts de rente avec des taux d'intérêt sur 5, 10, 15, 20 ans (tous les cinq ans entraînent une augmentation de 0,5 %). Cela signifie que quel que soit le moment où les paiements sont effectués - au début ou à la fin du prêt, leurs montants seront constants.
Lors de l'analyse des offres, vous devez faire attention aux caractéristiques de la propriété. La Banque s'y intéressera en priorité en évaluant ses propres risques. On peut compter sur un taux d'emprunt bas lorsque les risques de la banque sont réduits, par exemple, si l'objet acquis :
- De construction récente - en Allemagne, les bâtiments sont garantis cent ans ;
- situé dans un bon emplacement en termes d'écologie, proximité du centre-ville, logistique;
- destiné à générer des revenus passifs - les locaux seront loués.
Les moyens les plus populaires pour trouver un bien immobilier en Allemagne :
- sociétés immobilières. Les adresses des sociétés qui vendent des biens immobiliers peuvent être obtenues sur le site Internet du portail d'information et de référence de la République fédérale d'Allemagne ;
- sites web spécialisés : immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de ;
- les enchères;
- courtiers et annonces privées.
Parmi les offres, les prix les plus abordables concernent les maisons en rangée (Reihehäuser) et les appartements en ville (Eigentumswohnung). Prix plus élevés pour les maisons à deux familles (Doppelhaus) et les maisons individuelles (Einfamilienhaus). Acheter des locaux dans une maison ancienne (Altbauhauser), malgré l'esprit de l'antiquité et, en règle générale, l'emplacement dans les quartiers centraux de la ville, peut présenter certains inconvénients: communications anciennes et problématiques, manque de confort. Il convient de garder à l'esprit que lors de l'achat d'un appartement loué, il sera difficile d'augmenter le paiement ou d'expulser les locataires avant l'expiration du contrat.
Deuxième étape : préparation des documents nécessaires
La demande de prêt doit être accompagnée de la fourniture d'un certain nombre de documents. Un individu doit soumettre :
- passeport international et passeport interne (ainsi que leurs copies);
- questionnaire (Selbstauskunft);
- un relevé bancaire qui confirme la présence du capital initial ;
- pièces justificatives de la banque sur le montant du salaire des trois derniers mois;
- déclaration d'impôt;
- description de la propriété;
- les résultats d'une évaluation indépendante de la valeur de l'objet.
Une personne morale exigera :
- déclaration d'impôt;
- bilan pour deux ans;
- production courante et analyse économique de l'entreprise (BWA) ;
- description de la propriété.
La liste des documents requis n'est pas définitive et peut différer selon les exigences de la banque.
Troisième étape : ouvrir un compte bancaire et le réapprovisionner
Le paiement de biens immobiliers en Allemagne peut être effectué exclusivement par l'intermédiaire d'une banque, y compris via la Sberbank of Russia - par virement bancaire. Pour obtenir un crédit immobilier, un citoyen étranger doit avoir/ouvrir un compte auprès d'une banque allemande. Cela nécessite la présence personnelle du client ("la légitimation postale" s'applique uniquement aux citoyens allemands).
Pour ouvrir un compte, vous aurez besoin des originaux et des copies de votre passeport international et de votre passeport civil interne, de l'enregistrement et des formulaires bancaires complétés. Certaines banques peuvent exiger une référence-recommandation, car en Allemagne, elles essaient de traiter avec des capitaux «propres».
Le compte est ouvert en euros et la convention correspondante est conclue. Vous pouvez déposer de l'argent sur un nouveau compte le jour de son ouverture.
Quatrième étape : la conclusion du contrat
Après s'être mis d'accord sur toutes les conditions, c'est au tour de conclure une convention pour l'obtention d'un prêt hypothécaire. La base légale pour cela est le Code civil allemand (paragraphes 601-610) et la loi sur les banques hypothécaires (paragraphes 14-16, 19).
Le contrat de prêt hypothécaire doit contenir les informations :
- sur le montant du prêt consenti : le montant du prêt et les intérêts qui en sont déduits pour le prêt et les autres frais ;
- sur les conditions de constitution d'un crédit immobilier et les versements nécessaires : le début du paiement des intérêts du prêt, le moment du paiement, le montant des mensualités, le calcul des parts du taux d'intérêt et les acomptes pour le remboursement de l'organisme de prêt ;
- sur la méthode de remboursement de l'hypothèque;
- respect des conditions d'obtention d'un crédit immobilier - inscription au registre foncier, confirmation de la solvabilité de l'emprunteur, conclusion d'un contrat d'assurance ;
- à la résiliation du contrat : actes des parties après l'expiration du terme, conditions de prolongation du prêt par la banque, conséquences pour l'emprunteur en cas de retard de paiement, conditions de résiliation du contrat.
Conditions d'inscription d'une hypothèque en Allemagne
Le traitement du prêt a lieu dans un délai d'un mois ou plus. Dans un premier temps, vous devez préparer les documents nécessaires à l'inscription, ce qui prend environ deux semaines. Dans le même temps, il vaut la peine de mieux connaître le marché de l'offre.
Ensuite, vous devez personnellement (pour les étrangers, cette condition est obligatoire) visiter plusieurs banques et vous familiariser avec les conditions et les taux d'intérêt, demander un prêt hypothécaire - cela peut prendre de deux à quatre jours ou plus.
Attendre les résultats d'une décision sur l'octroi d'un prêt hypothécaire après des négociations préliminaires avec plusieurs banques peut prendre jusqu'à 4 semaines. A la dernière étape, vous devrez choisir l'offre la plus avantageuse, ouvrir un compte et effectuer un dépôt dans une banque choisie.
Frais supplémentaires lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne
Quiconque va acheter une maison à crédit en Allemagne doit tenir compte de la nécessité d'engager des coûts supplémentaires en plus du prix convenu. Tout d'abord, le nouveau propriétaire doit être inscrit au registre foncier (Grundbuchauszug). Pour ce faire, vous devez payer la taxe foncière.
Le taux d'imposition sur le prix d'achat, en fonction de la localisation de l'objet d'achat, peut aller de 3,5% (Saxe) à 6,5% (Rhénanie du Nord-Westphalie). La loi allemande exige que cette taxe soit payée solidairement par l'acheteur et le vendeur.
De plus, l'acheteur paie :
- réenregistrement des droits de propriété - de 0,5 à 1% du montant de l'achat;
- services de notaire - de 1,5 à 3%;
- commission du courtier / agent immobilier - de 3 à 6% (parfois avec le vendeur). Les objets bon marché sont payés à des taux fixes de 1 500 à 5 000 euros ;
- autres dépenses (enregistrement, établissement d'extraits du cadastre, tenue d'un compte bancaire de 150 euros par an).
L'enregistrement d'un prêt hypothécaire entraîne également des frais supplémentaires :
- 1% du montant du prêt (pour l'enregistrement);
- paiement pour une évaluation indépendante de l'objet - 1 à 2 milliers d'euros;
- Due Diligence (audit d'un objet) - de 0,5 à 1,5% de sa valeur.
En savoir plus sur les taxes lors de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne ici.
Remboursement d'un prêt hypothécaire en Allemagne
Le remboursement anticipé de l'hypothèque n'est pas rentable pour la banque - elle perd son bénéfice. Mais dans un environnement concurrentiel, les institutions bancaires doivent être flexibles. Pour cette raison, les banques allemandes offrent aux clients des options de remboursement anticipé. Un article pertinent est inclus dans l'accord, par exemple, chaque année, en plus des versements de rente, pour rembourser 10% de l'organisme de prêt.
Rate, Zinsen et Tilgung : ce qu'ils sont
Le schéma de calcul des versements d'un prêt hypothécaire en rente est transparent : le versement annuel total (Taux) se compose de deux montants : Zinsen - l'intérêt de la banque sur le montant du prêt et Tilgung - le pourcentage annuel de l'organisme prêteur.
En divisant ce montant par 12 (selon le nombre de mois), vous pouvez calculer la dépense mensuelle. Le montant de la rente ne change pas : en son sein, le Zinsen diminue constamment, tandis que le Tilgung augmente.
Un modèle de prêt hypothécaire allemand typique ressemble à ceci :
- un client ayant la possibilité de déposer 600 euros mensuellement en paiement contracte un emprunt de 100 mille euros sur dix ans.
- La banque a établi un taux de paiement de 3,22 % par an (3 220 euros) avec une mensualité de 268 euros et 33 centimes.
- Dans ce cas, il reste 331 euros 67 centimes par mois soit environ 4 mille euros par an (ce qui reviendra à 4% de Tilgung) pour rembourser l'organisme prêteur.
- Les banques allemandes tentent de réduire le Tilgung (offrant 1%), et si le client persiste à augmenter cet indicateur, elles augmentent le taux d'intérêt, « pénalisant » ainsi l'emprunteur.
Sondertilgung - la capacité de rembourser rapidement l'organisme de prêt
Les citoyens étrangers qui ont contracté une hypothèque en Allemagne pour acheter un bien immobilier peuvent réduire le montant total de leurs versements. La forte concurrence oblige la majorité des banques hypothécaires à offrir une telle opportunité à leurs clients. Pour ce faire, il est nécessaire de conclure une clause sur Sondertilgung-Möglichkeiten lors de la conclusion d'un contrat.
Cette clause donne droit à un remboursement annuel non programmé d'une partie du prêt. Avant de signer l'accord, vous devez y inclure le pourcentage de ce remboursement - pour payer jusqu'à 3 pour cent et plus du montant du prêt.
Tout dépend de la manière de négocier. Avec la bonne approche, vous pouvez augmenter la taille de ces paiements à 5-7%. Mais cette taille n'est pas obligatoire : vous pouvez effectuer des dépôts plus modestes ou ne pas gagner d'argent du tout, mais lorsqu'un revenu supplémentaire ou un capital gratuit apparaît, il peut être utilisé pour rembourser la dette sans aucune pénalité.
En résumé
Les banques hypothécaires en Allemagne accordent activement des prêts non seulement aux citoyens allemands, mais aussi aux étrangers. Les hypothèques continuent d'être l'un des mécanismes les plus populaires pour acquérir des biens immobiliers ici.
L'Allemagne est l'un des trois pays européens avec les taux d'intérêt les plus bas. La préférence est donnée aux hypothèques en rente avec des mensualités fixes.
Les étrangers qui achètent un logement dans des immeubles neufs à louer ou pour eux-mêmes sont plus susceptibles d'obtenir un prêt hypothécaire. En 2021, il n'y a aucun obstacle pour un citoyen russe à contracter une hypothèque en Allemagne.
Les principales conditions que les banques proposent aux étrangers pour obtenir un crédit immobilier sont l'absence de capital « sale » et la minimisation des risques. Dans le même temps, les banques hypothécaires en bénéficient (depuis 1900, aucune banque de ce type n'a fait faillite) et les emprunteurs doivent payer pendant des décennies.
