LA GESTION IMMOBILIÈRE EN ALLEMAGNE EN 2021

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L'achat d'un logement à l'étranger est un événement important dans la vie de tout investisseur. Mais une fois l'affaire conclue, les tracas du nouveau propriétaire ne diminueront pas. Au contraire, il devra désormais s'occuper de son achat, en tenant compte des lois et réglementations locales. C'est là qu'il est utile d'avoir un représentant personnel en place, qui vous évitera les tracas de la reprise de la propriété et vous aidera à tirer le meilleur parti de sa location aux locataires. Quiconque a l'intention d'acheter une certaine quantité de mètres carrés ici doit étudier les principes sur lesquels repose la gestion immobilière en Allemagne.

Gestion de la confiance : ce qui se cache derrière le concept

Un terme tel que "confiance" est utilisé dans certains cercles dans la plupart des pays du monde. Dans tous les cas, la législation des pays développés jouera certainement avec elle lorsqu'il s'agira de transférer une partie des droits du propriétaire d'un immeuble à une autre personne. Le plus souvent, l'éventail de ces droits s'applique à toutes les actions avec elle, à l'exception de la procédure d'aliénation. La personne autorisée n'est pas dotée de tels pouvoirs.

Le besoin de gestion se pose du fait qu'un citoyen étranger ne peut pas rester dans le pays où se trouve sa maison tout le temps. En tout état de cause, dans l'Etat allemand, le fait de devenir propriétaire ne donne pas la possibilité d'obtenir un titre de séjour. Oui, il caractérise le propriétaire du côté bénéficiaire, mais ne fournit pas la résidence.

Pendant son séjour dans son pays d'origine, l'heureux propriétaire d'un bien immobilier étranger ne sera pas en mesure de suivre le paiement en temps voulu des factures de services publics, le paiement des fonds sur le compte du loyer par les locataires et de surveiller le traitement prudent de l'appartement comme un ensemble. Tout cela est pris en charge par le représentant officiel.

Ainsi, l'entreprise de confiance devra :

entretenir la correspondance avec toutes les parties liées à l'objet résidentiel - locataires, propriétaires, services publics, organes exécutifs locaux ;
effectuer tous les paiements connexes, surveiller les paiements au titre du contrat de location ;
fournir un rapport au propriétaire sur toutes les transactions financières ;
accepter les plaintes des locataires;
recevoir du courrier ;
assurer la réparation des locaux (le paiement des matériaux et de la main-d'œuvre est payé séparément);
rechercher de nouveaux locataires si nécessaire.

Il s'ensuit qu'un mandataire s'occupe de toutes les questions techniques et économiques liées à la gestion d'un bien immobilier, comme le ferait le propriétaire lui-même s'il avait la possibilité de se trouver constamment sur le même territoire que son bien.

Ce qu'il faut considérer lors du choix d'un article à acheter

Si 2021 est marqué pour vous avec l'achat d'une propriété à l'étranger, n'oubliez pas qu'une transaction réussie peut être envisagée non seulement lorsque quelque chose à un bon prix se présente à vous. Dans la plupart des cas, l'objet lui-même compte. Avant de décider quoi que ce soit, tenez compte des caractéristiques suivantes :

l'emplacement de la maison ou de l'appartement. Dans les grandes villes d'Allemagne, il est très difficile d'acquérir un logement non réclamé. Quoi que vous décidiez d'acquérir dans des villes comme Berlin ou Munich, vous pouvez toujours louer cette maison. On ne peut pas en dire autant de la campagne.
qualité de construction. Malgré le fait que tout dans ce pays soit si bon, la probabilité d'accéder à un établissement délabré ou de mauvaise qualité est très élevée. Cela signifie que vous devez tout savoir sur votre achat : la date de construction, des informations sur les matériaux utilisés, si possible, l'infrastructure de la maison, la façade et d'autres caractéristiques techniques. Portez une attention particulière à la toiture, au chauffage, aux murs. Précisez depuis combien de temps les dernières réparations ont été effectuées, quelles modifications ont été effectuées après la construction. Peut-être que les murs porteurs ont été touchés ou que le sol a été isolé ;
conformité de la valeur demandée avec le marché de la région donnée. Très souvent, il est surestimé, ce qui est un caprice personnel des propriétaires précédents ;
étudier attentivement les conclusions des réunions des propriétaires des lieux. Parfois, ils peuvent contenir des informations très utiles ;
analyser les factures de services publics. Peu importe la régularité avec laquelle ils ont été déposés, s'ils ont été surfacturés. Si un tel fait s'est produit, vous devez savoir pourquoi. Il se peut que les anciens propriétaires soient au stade d'une procédure judiciaire sur cette question ;
préciser combien de personnes possèdent la propriété au moment de la vente.

Avant le jour de la transaction, vous ne devriez pas avoir le moindre doute sur votre achat.

Quelles sont les responsabilités attribuées à la société de gestion

L'objectif principal de l'acheteur en tant qu'investisseur est de tirer le meilleur parti de son achat. C'est tout à fait logique que j'aimerais trouver des locataires qui paieraient régulièrement le loyer, utiliseraient avec soin le bien qui leur est confié et ne dérangeraient pas le propriétaire sur toutes sortes de petits problèmes. À cet égard, il sera important de comprendre exactement quelles tâches vous pouvez confier à votre représentant en Allemagne.

Aspect commercial

Intéressons-nous d'abord aux nuances commerciales que prend l'intermédiaire :

Ouverture d'un compte bancaire. Parfois, le mandant autorise l'utilisation d'un compte existant, sur lequel la société de gestion pourra effectuer toutes les transactions en ligne. Parallèlement, le syndic ne gère que le compte de location, sans obtenir le droit d'utiliser les fonds reçus pour celui-ci pour ses propres besoins.
Contrôle de la réception des paiements de loyer.
Envoi d'alertes aux locataires s'ils n'ont pas payé leur logement à temps.
Paiement de toutes les dépenses courantes : impôts, emprunts, services divers. Les paiements sont effectués à partir du compte de location, si tous les documents nécessaires et l'argent sont disponibles.
Mise en œuvre du recalcul annuel de la consommation des services publics dans les organismes autorisés - eau, gaz, chauffage, électricité.
Rapprochement annuel des charges d'exploitation avec les locataires.
Fournir des rapports sur tous les paiements.
Suivi des reçus et stockage des promesses de dons pour le paiement du fonds d'hébergement.
Fournir des rapports au propriétaire s'il y a eu des changements dans la facture.
Rapport annuel au propriétaire sur les mouvements de fonds dans le compte de location.

Résolution de problèmes techniques

En plus des problèmes financiers, la société de gestion assume la solution de tous les problèmes techniques qui doivent inévitablement être rencontrés lorsqu'il s'agit de bâtiments et de structures. En particulier, le propriétaire peut compter sur une assistance dans les cas suivants :

Organisation et mise en œuvre de travaux de réparation de divers types, planifiés et non planifiés. Il peut s'agir d'une mise à jour de systèmes de communication obsolètes ou usés ou de parties du bâtiment lui-même. Cela comprend également les réparations qui ont été nécessaires à la suite d'une urgence.
Prendre les mesures nécessaires pour économiser et optimiser les ressources consommées.

Cette liste de responsabilités n'est pas complète. Cela dépendra des exigences personnelles du propriétaire et des caractéristiques de l'objet lui-même.

Questions juridiques et représentatives

Le plus difficile peut être considéré comme la sphère juridique, affectant la relation avec les lois d'un pays étranger. Sans la connaissance, l'expérience et la maîtrise adéquates de la langue allemande, le propriétaire d'un espace résidentiel ou commercial peut se retrouver dans une situation plutôt désavantageuse pour lui-même.Après tout, la législation de la République fédérale d'Allemagne peut comporter de nombreux pièges, qui ne peuvent être contournés que par une personne qui les connaît bien. Ainsi, sur le plan juridique, la société de gestion devra traiter les points suivants :

Représenter les intérêts du propriétaire dans tous les organes de l'État et autres structures liés à la question de la propriété des biens immobiliers.
Négocier avec les tiers et les locataires pour optimiser la gestion immobilière
Informer les locataires de l'augmentation du loyer après accord avec le propriétaire.
Conclure et résilier des contrats de location au nom du propriétaire de la maison.
Effectuer la correspondance et stocker toute la correspondance concernant l'objet confié. Fournir au propriétaire des copies des lettres et des avis reçus.
Collaborer avec les assureurs si des événements assurés surviennent.
Interagir avec les avocats lorsque leur intervention est requise.

Cette liste n'est pas non plus définitive. La liste complète dépendra des caractéristiques du bâtiment et de son état.

Comment être sûr de confier son bien à des professionnels

Compte tenu de l'importance des dossiers qui devront être confiés à des tiers, il est assez logique de supposer que la principale préoccupation d'un propriétaire immobilier est le bon choix d'une société de gestion. Et ici, il est important de rappeler quelques points :

dans la plupart des cas, le service de gestion immobilière est assuré par l'agence immobilière par l'intermédiaire de laquelle vous effectuez l'achat. C'est l'un des services après-vente fournis par les revendeurs.
si nous parlons d'un immeuble destiné aux entreprises, c'est-à-dire d'un immeuble commercial, alors, en règle générale, le propriétaire prend lui-même la responsabilité de sa gestion. C'est plus rentable, moins cher et plus fiable. S'il est néanmoins nécessaire d'engager une personne de confiance, dans ce cas, le propriétaire a le droit de décider en toute indépendance à qui il donnera la préférence.
dans le cas de l'achat d'un appartement, les choses sont un peu différentes. Cela est dû au fait que seule une partie du bâtiment est acquise. Par conséquent, il ne sera possible d'influencer le choix du fiduciaire qu'indirectement. Il est généralement déterminé par un vote lors d'une assemblée générale des propriétaires.

Alors, comment mettre votre propriété entre de bonnes mains ? Une chose est sûre, vous avez besoin d'une organisation avec une excellente réputation. Tout d'abord, précisez combien d'objets sont déjà sous la garde de l'intermédiaire qui vous intéresse.

Pour vous assurer que votre propriété se retrouve entre les mains de professionnels, demandez-leur les contacts des clients avec lesquels ils font déjà affaire.

Portez une attention particulière aux coûts de paiement des services d'un intermédiaire. Il ne devrait pas être trop différent de ce qui existe actuellement sur le marché allemand. Pour ce faire, surveillez la situation et découvrez dans quelle mesure les autres entreprises évaluent leur travail.

Un autre aspect est les termes du contrat. Les entreprises qui n'exercent pas leurs fonctions de manière trop consciencieuse ont tendance à signer un document sans droit de mettre fin à la relation. Ce genre de compagnon n'est certainement pas pour vous.

Donner la préférence à ceux qui permettent la résiliation du contrat dans un délai d'un mois. Dans ce cas, l'entreprise sera intéressée à vous garder. Mais si l'accord est conclu pour longtemps, personne ne risque d'être licencié pour un travail de mauvaise qualité, et vous n'aurez que de nouveaux problèmes au lieu de les résoudre.

Prenez la peine de comprendre exactement ce que fait l'entreprise. Ainsi, disons, en Bavière, il y a environ 80 bureaux qui fournissent des services dans ce domaine. Mais la plupart d'entre eux exercent des activités multidirectionnelles, s'occupant à la fois de l'immobilier, du tourisme et de la location de voitures.

Pour un investisseur étranger, une entreprise avec une spécialisation étroite est plus appropriée. C'est la garantie qu'elle connaît mieux le marché qui vous intéresse.

Et un autre point important est la participation de votre intermédiaire choisi dans des organisations spécialisées, à savoir l'Association des sociétés de gestion et la Société pour la protection des droits des consommateurs.

Résultats

Lors de l'achat d'un bien immobilier à l'étranger, soyez prêt au fait que vous aurez besoin d'un intermédiaire qui s'occupera de l'objet de votre achat. En Allemagne, un tel service est fourni par des sociétés de gestion. Mais avant de conclure un accord avec l'un d'eux, tenez compte des points suivants :

un médiateur professionnel s'occupe de toutes les tâches courantes - juridiques, techniques, financières ;
la personne autorisée, selon l'accord signé, reçoit le droit de résoudre tous les problèmes au nom du propriétaire, à l'exception de l'aliénation de biens ;
Lors du choix des spécialistes, demandez-leur de fournir des recommandations, étudiez l'historique de leur travail, assurez-vous qu'ils sont membres d'associations spécialisées.

Mais que vous puissiez choisir de manière indépendante à qui confier votre achat dépendra du type d'objet et de votre part de propriété dans celui-ci.

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