Au cours des dernières années, les prix des logements en Allemagne ont augmenté en moyenne de 2 à 3 % par an. Mais le marché du pays n'est pas homogène et il faut donc se familiariser avec les particularités d'une ville particulière dans laquelle un investisseur envisage d'acheter un appartement ou une maison. L'immobilier à Oldenburg est un investissement fiable, car les villes d'Allemagne de l'Ouest ont le plus grand potentiel d'investissement et sont en avance sur les terres de l'Est en termes de développement économique : il y a des taux élevés de croissance démographique et l'indice de capacité locataires et une hausse rapide des prix des logements.
Caractéristiques du marché immobilier d'Oldenbourg
Oldenburg est la capitale du duché du même nom, située sur les rives de la rivière Gunthe dans la région de Basse-Saxe, et l'une des plus grandes villes allemandes avec la meilleure qualité de vie pour la population. Un grand nombre d'événements culturels sont organisés dans le centre d'Oldenburg, et cela est dû à la présence d'institutions telles que la bibliothèque municipale et nationale, le musée de la ville et le célèbre centre culturel PFL. Les magasins et les boutiques sont bondés ici pendant la journée et les bars sont bondés le soir.
La popularité d'Oldenbourg est facilitée par le fait que 14,7 % de la superficie de la ville est consacrée aux parcs, forêts, lacs, berges et autres lieux de loisirs de plein air. Les résidents locaux appellent même Oldenburg un parc urbain, et les autorités parrainent les activités de quatre centres de recherche spécialisés dans la création de sources d'énergie renouvelables.
La troisième plus grande ville de Basse-Saxe peut offrir non seulement une intégration facile dans la société et des zones résidentielles en expansion pour les immigrants, mais elle offre également de nombreuses opportunités pour les investisseurs.
Oldenburg offre un investissement rentable dans une grande variété de biens immobiliers résidentiels et commerciaux : à la fois des bâtiments anciens et des maisons neuves sont sur le marché.
La combinaison de bâtiments anciens rénovés et de villas scandinaves classiques crée un contraste attrayant.
Oldenburg est une ville universitaire et un centre culturel et économique de toute la région. Le gouvernement d'Oldenburg attire activement de jeunes scientifiques, des personnes hautement qualifiées avec un niveau de revenu élevé. L'établissement répond pleinement aux attentes des migrants et correspond au statut d'une ville d'environ 160 000 habitants.
Bien que tous les quartiers ne soient pas aussi populaires : les quartiers d'élite tels que Ziegelhof et Gerichtsviertel sont adjacents aux quartiers moins attrayants de Nadorst et Donnerschwee. Le fait que les prix des logements ne soient pas très élevés ici est probablement dû à la présence de projets de construction inachevés.
Administrativement structuré, Oldenburg est divisé en 9 districts, qui à leur tour sont également divisés en 34 districts historiquement formés. La ville est assez densément peuplée et, par conséquent, les terrains libres pour la construction de maisons individuelles sont rares. Bien que les bâtiments soient restaurés partout, jusqu'à présent, la prévalence de structures anciennes a été notée.
Ces dernières années, Oldenburg a perdu une partie importante des maisons compactes dans les vieilles rues du centre, mais la ville a encore beaucoup d'attractions.
L'immobilier à Oldenburg se caractérise, pour la plupart, par une dépendance trimestrielle. Dans le même temps, les zones résidentielles peuvent être agrandies ou traditionnelles.
Il existe de nombreux bâtiments anciens luxueux, partiellement restaurés, dans le centre-ville. Les friches ont été construites avec des complexes résidentiels de deux et trois étages.
Ceux qui vont vivre à Oldenburg après avoir acheté une maison ont tendance à obtenir un appartement dans le centre aussi parce qu'il y a une zone confortable dédiée aux piétons, ainsi que la plupart des hôtels, magasins, restaurants, divertissements et centres commerciaux.
Le tableau ci-dessous renseigne sur les caractéristiques des quartiers populaires et des communes d'Oldenbourg :
| District ou municipalité | Particularités | Attractivité pour certaines catégories de population |
|---|---|---|
| Ohmstede (Zone urbaine VII) | Hébergement à la campagne, aires de loisirs au bord du lac de Bornhorster à quelques minutes à pied de la maison, nombreuses fermes attrayantes. | Familles, retraités |
| Kreyenbrück (Zone urbaine IX) | Quartier résidentiel mixte, beaucoup d'espace pour les jeunes et les personnes âgées, bonnes liaisons de transport, hôpital à proximité immédiate. | Des familles |
| Osterburg (zone urbaine IV) | Un quartier vivant et tentaculaire, un assez grand choix d'appartements. | Couples, personnes seules |
Le long de la Tirpitzstraße se trouvent des maisons de ville chères donnant sur l'eau, tandis que le reste des maisons est situé au calme dans la deuxième rangée. L'ouest d'Oldenbourg est dominé par des zones résidentielles classiques et plus rurales.
L'Est abrite encore un grand nombre de fermes classiques et de quartiers résidentiels mixtes. La gamme de prix ici, en conséquence, est également assez large.
De nouveaux complexes sont en construction à Krusenbusch ou Kreyenbrück, et tout le côté sud est désormais exclusivement une zone résidentielle. Dans le nord, notamment à Nadorst, il y a des jeunes couples et des célibataires qui aiment la proximité de la ville et l'urbanisme du quartier en pleine croissance.
Dobben et Haarenesch sont dominées par des villas et des maisons de ville plus grandes. Ces zones sont traditionnellement populaires auprès des familles et des personnes âgées. En raison de cette tendance, Oldenburg a enregistré une forte augmentation du coût du logement.
A l'ouest, par exemple à Wechloy ou Bloherfelde, les quartiers résidentiels mixtes classiques prédominent. A l'est, le territoire est en partie construit avec des maisons de ville modernes et des fermes à rénover et très demandées ces derniers temps.
Les familles et les couples préfèrent s'installer dans le sud, où des maisons simples à un prix raisonnable sont situées dans des rues résidentielles, moins souvent des villages de chalets.
L'immobilier à Oldenburg a longtemps été considéré comme un investissement sûr et sécurisé. Oldenburg surpasse même Hanovre en termes de dynamique et de niveau général des prix.
La raison en est la qualité de vie élevée et la situation économique stable dans la ville et en Basse-Saxe en général. La forte demande d'appartements et de maisons à Oldenburg réduit rapidement le niveau d'abordabilité de l'immobilier résidentiel. Les seules exceptions sont les nouveaux projets de construction qui sont en cours de construction.
Oldenburg répond à la formation d'une forte demande immobilière en développant de vastes terrains vacants dans les parties centrales, où des immeubles résidentiels sont également en cours de construction. Dans les districts militaires comme Donnershvi, les promoteurs de projets se concentrent sur les maisons compactes, et quelque 240 nouveaux développements résidentiels sont actuellement en phase finale de construction. En raison de la situation privilégiée au nord-est du centre-ville, les complexes résidentiels locaux attirent des familles entières, des couples mariés et des célibataires.
Selon le plan de répartition du budget d'Oldenbourg pour les années à venir, une part importante des fonds sera consacrée au cofinancement de projets de construction. Des mesures similaires ont été prises pour améliorer l'abordabilité des logements pour les groupes à faible revenu de la population. Comment cela affectera l'évolution des prix est actuellement inconnue.
Dans tous les cas, la ville dispose déjà de suffisamment de terrains dans des zones attrayantes préparées pour de nouveaux bâtiments résidentiels, ce qui signifie que la demande immobilière en constante augmentation des migrants et des investisseurs sera satisfaite.
Le tableau ci-dessous montre les spécificités du choix d'une zone de résidence, typiques de certaines catégories de citoyens d'Oldenburg :
| Personne seule | Les couples mariés | Des familles | Étudiants | Retraités |
|---|---|---|---|---|
| Centre (Zentrum) | Siegelhof | Dobben | Haarentor | Bloherfelde |
| De nombreux bâtiments anciens rénovés, des pubs et des bars à distance de marche, de bonnes communications et des services de communication. | Il y a souvent de petits immeubles résidentiels, il est pratique de se rendre au centre, il existe de nombreuses zones de loisirs. | Plusieurs lycées et l'Université des Sciences Appliquées à proximité immédiate, la présence de centres culturels et de divertissement, des complexes résidentiels attractifs. | Un lieu de séjour idéal si vous avez besoin d'un accès rapide aux bâtiments universitaires. Ce sont pour la plupart des zones résidentielles de taille moyenne avec de nombreux appartements disponibles à la location. | Quartier résidentiel pittoresque, beaux immeubles avec jardin, commerces, pharmacies. |
Oldenburg (au moins pour le moment) est une ville locative classique, et il est donc rentable pour les investisseurs d'acheter des immeubles résidentiels entiers pour louer des appartements - pour cette raison, les immeubles sont parfois achetés entièrement avec les fonds de plusieurs investisseurs.
La part des achats immobiliers dans le cadre d'un accord de copropriété est d'environ 40%, dont dans 60% des cas une maison est achetée et dans 40% - une copropriété.
Pour une si grande ville, l'offre immobilière en termes absolus est inférieure à la moyenne. Les nouveaux projets de construction sont mis en œuvre assez lentement. De plus, ces dernières années, le coût des appartements et des maisons a fortement augmenté, ce qui a conduit à un "gel" des prix dans un avenir proche (en comparaison avec la dynamique des prix en moyenne en Allemagne), mais les analystes promettent qu'en dans quelques années, la situation changera pour le mieux pour les investisseurs. ...
Prix moyens de location
Si nous comparons le coût de location et d'entretien d'un appartement à Oldenburg avec le coût moyen d'un appartement loué en Basse-Saxe et dans l'ensemble de l'Allemagne, le coût de location d'un appartement à Oldenburg sera respectivement de 14,3% plus élevé et 4,5% inférieur. .
Les logements locatifs à Oldenburg sont très demandés : selon les statistiques, il faut en moyenne 14 jours entre la publication d'une annonce pour la location d'un appartement et la conclusion d'un accord avec un locataire. 
Les résidents dépensent 16,8% de leurs revenus pour payer le loyer des locaux d'habitation, si l'on ne prend pas en compte les coûts des services publics et autres dépenses.
Prix moyens d'achat d'un bien immobilier
Les logements à Oldenburg sont abordables. Le prix moyen du marché par mètre carré pour un appartement à Oldenburg est supérieur de 39,4 % à la moyenne de Basse-Saxe et de 1,9 % inférieur à la moyenne nationale.
Dans les quartiers sud d'Oldenbourg, comme Bümmerstede et Kreyenbrück, un penthouse neuf de 120 m2 coûte en moyenne 270 à 300 mille euros. La vente d'appartements dans des bâtiments anciens de taille similaire peut être réalisée pour 180 000 euros - les prix de ces biens immobiliers dépassent rarement 240 000.
Les appartements les plus chers, modernisés et situés dans des quartiers haut de gamme, se trouvent à Haarenesch, Dobben et leurs environs. Les immeubles anciens d'une superficie de 145 m2 sont rarement estimés par les vendeurs à moins de 420 000 euros, mais, en règle générale, le prix de vente commence à 500 000.
Dans les zones résidentielles en développement, les prix de ces appartements commencent à 600 000 euros.
Il est à noter que les prix des logements situés dans des immeubles neufs sont relativement stables, car il y a peu de projets achevés à l'heure actuelle.
Les maisons de ville reconstruites sont situées principalement à proximité du centre, tandis que les maisons mitoyennes sont situées dans des villages de chalets à la périphérie. Bloherfelde attire principalement les familles et l'immobilier propose un grand nombre de maisons privées de 160 m2 dans une fourchette de prix allant de 320 à 360 000 euros - le coût final dépendra de la taille du terrain.
Les investisseurs qui préfèrent investir dans l'immobilier commercial peuvent être invités à acheter un petit hôtel ou un restaurant dans le centre d'Oldenbourg, plus près des sites touristiques. Alternativement, vous pouvez faire marche arrière et acheter une épicerie ou un petit café dans les quartiers les moins populaires d'Oldenburg, où la population locale manque d'installations disponibles pour répondre à ses besoins quotidiens.
Le tableau suivant montre des exemples de prix (pertinents pour 2021) pour l'immobilier commercial situé sur le territoire d'Oldenbourg :
| Type de propriété | Coût (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| dans le centre | à la périphérie | Superficie, m2 ) | |
| Un restaurant | 415 000 (Dobben) | 265 000 (Haarentor) | 200 |
| Restaurant-hôtel | 310 000 (Zentrum) | 360 000 (Wechloy) | 150 |
| Hôtel | 760 000 (Dobben) | 450 000 (Nadorst) | 350 |
| Magasin de détail | 120 000 (Haarenesch) | 70 000 (Blankenburg) | 50 |
| Immeuble de bureaux | 2 218 000 (Zentrum) | 375 000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Installation industrielle | 1 200 000 (Zentrum) | 875 000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 m2 de terrain) |
| Locaux commerciaux | 335 000 (Donnerschwee) | 245 000 (Ohmstede) | 86.72 |
Le coût de l'immobilier commercial en centre-ville coûtera plusieurs fois plus cher et la rentabilité sera élevée. Mais les investisseurs novices, évaluant de manière réaliste leurs capacités, seront satisfaits du taux de retour sur investissement des petits points de vente de la périphérie d'Oldenbourg.
Comparatif du marché de l'investissement immobilier des villes les plus prometteuses d'Allemagne
Des experts de Postbank, l'une des plus grandes banques d'Allemagne, ont analysé les indicateurs macro- et socio-économiques de 402 implantations dans le pays, ainsi que les perspectives de leur développement jusqu'en 2030. L'objectif de l'étude était d'identifier les marchés les plus prometteurs en Allemagne en termes d'investissement à long terme dans l'immobilier résidentiel.
Selon les résultats de la recherche, Hambourg, Munich, Oldenburg, Stuttgart et Bonn ont le potentiel de croissance le plus élevé.
L'attractivité des investissements d'un marché particulier est influencée par un ensemble de facteurs :
- Situation démographique. Plus la population est importante, plus la demande et les prix des logements augmentent rapidement. Dans les villes qui se sont révélées leaders selon les résultats de l'étude, le nombre d'habitants sur 3 ans (de 2021 à 2021) a augmenté plus rapidement que la moyenne en Allemagne, c'est-à-dire que la croissance était due précisément aux particularités de les villes, et non à la situation en Allemagne. Selon les prévisions de l'Office fédéral allemand des statistiques (Statistisches Bundesamt), de 2021 à 2030, la population d'Oldenbourg diminuera de 4,7% (dans les régions centrales).
- Marché du travail. Les villes à faible taux de chômage sont plus attractives pour les investisseurs pour deux raisons :
- l'absence de chômage est signe d'une conjoncture économique favorable ;
- les actifs sont des locataires potentiels.
- Dynamique des prix. L'attractivité du marché immobilier est indiquée par une augmentation stable des prix à un niveau supérieur à la moyenne nationale - en règle générale, cela est le résultat d'une forte demande. Les experts de la Postbank affirment que le marché local d'Oldenbourg restera stable ou augmentera d'au moins 1,5 % par an au cours des 15 prochaines années.
- Le pouvoir d'achat de la population et l'abordabilité du logement. À Oldenburg, le pouvoir d'achat des résidents est supérieur à la moyenne nationale, c'est-à-dire que la population de la ville est en mesure de dépenser plus d'argent pour les services et les biens, y compris l'immobilier résidentiel. Il est également important de connaître le rapport entre les revenus des citoyens et les prix de l'immobilier - cela indique à quel point la demande de locaux résidentiels est solvable. Oldenburg a un avantage - les analystes de Postbank ont estimé quelle part du revenu d'un certain groupe de population correspond au paiement hypothécaire moyen, et il s'est avéré qu'Oldenburg est le leader parmi les autres villes allemandes dans ce domaine : pour n'importe quelle catégorie de la population (personnes célibataires , familles avec enfants, retraités et autres) la part des versements hypothécaires était inférieure à 35 % dans la structure des revenus. Si le logement n'est pas abordable pour de nombreuses catégories de citoyens, il y aura alors de nombreux locataires potentiels sur ce marché.
- Indicateurs du marché locatif. S'il y a plus de locataires que de propriétaires dans une localité, il est rentable pour un investisseur d'acheter des appartements et des maisons rentables pour les louer. Ces dernières années, le taux de location n'a fait qu'augmenter.
- Économie et infrastructures. Afin d'évaluer correctement les perspectives d'investissement d'Oldenbourg, il est important de prêter attention à certains indicateurs qualitatifs :
- Le niveau de développement de l'économie et la disponibilité des industries. Pour un investisseur, la priorité devrait être donnée aux villes qui ne dépendent pas de la production et des services d'une seule industrie. Oldenburg abrite de nombreuses sociétés et entreprises impliquées dans des industries développées et économiquement importantes. La ville est l'un des centres industriels les plus importants du pays - ici se trouvent les premières usines de tabac en Allemagne, des fonderies et des usines d'ingénierie, la transformation du cuir et la production de verre, des élevages de chevaux.
- La présence des universités. Oldenburg abrite la célèbre Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, où de nombreux étudiants étrangers étudient. Il convient de noter que pour les villes de moins de 200 000 habitants (c'est exactement ce qu'est Oldenburg), il est particulièrement important d'avoir des établissements d'enseignement qui attirent des étudiants de l'étranger et d'autres régions d'Allemagne - ils créent une demande supplémentaire de véritables domaine.
- La présence de grandes cliniques. L'Allemagne est réputée pour son système de santé de haute qualité, c'est pourquoi le tourisme médical y est très développé. Par conséquent, la présence de cliniques crée une demande de logements locatifs à proximité des centres de santé. À Oldenburg, il y a l'hôpital universitaire d'Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg), qui est visité par des patients qui, pour la plupart, ont besoin de l'aide de neurochirurgiens et de chirurgiens. Il traite également du traitement du cancer, et la thérapie oncologique, comme vous le savez, prend beaucoup de temps, pendant lequel les proches du patient peuvent avoir besoin d'un logement.
Les indicateurs numériques mentionnés pour les 5 villes les plus prometteuses en termes d'investissement immobilier en Allemagne sont présentés dans le tableau suivant :
| Facteur affectant l'attractivité des investissements | Oldenbourg | Hambourg | Munich | Stuttgart | Bonn |
|---|---|---|---|---|---|
| Croissance démographique (%). Moyenne pour l'Allemagne = 0,7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Taux de chômage (en date de juillet 2015, %). Moyenne pour l'Allemagne = 6,3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Croissance annuelle moyenne des prix de l'immobilier (2011-2014, %). Moyenne pour l'Allemagne = 2,0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Indice de pouvoir d'achat (toute l'Allemagne = 100). Moyenne pour l'Allemagne = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Le montant du revenu annuel d'une famille nécessaire pour acheter un appartement. Moyenne pour l'Allemagne = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Part des locataires dans les régions centrales (%). Moyenne en Allemagne = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Dynamique locative (2011-2015, %). Moyenne pour l'Allemagne = 34,3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Ainsi, pour investir dans l'immobilier rentable en Allemagne et acheter un logement, Oldenburg convient à tous les principaux indicateurs auxquels les courtiers internationaux recommandent de prêter attention :
- situation démographique : la dynamique de la population est positive, il y a des perspectives de poursuite de la croissance ;
- chômage - dans une ville de moins de 200 000 habitants, le taux de chômage ne doit pas dépasser 7 % ;
- croissance des prix des logements : le taux recommandé est de 2 % par an ;
- la part des locataires : les personnes louant un logement doivent être supérieures à 50 % ;
- situation économique - il doit y avoir au moins 2 industries clés dans la ville ;
- infrastructures - de grandes universités et cliniques universitaires devraient fonctionner dans la ville.
Coût de la vie à Oldenbourg
Si un acheteur est intéressé par un appartement à Oldenburg, parce qu'il va vivre dans la ville à l'avenir, il faut tout d'abord évaluer les principaux postes de dépenses qui l'attendent après le déménagement.
En premier lieu, en règle générale, les immigrants s'intéressent au coût des produits alimentaires. À Oldenburg, la nourriture est plus chère que la moyenne allemande, d'environ 12%.
| Produit alimentaire | Coût (EUR) |
|---|---|
| Miche de pain blanc frais (500 g) | 0.99 |
| Lait (1 l) | 0.66 |
| Oeuf (12 pièces) | 1.71 |
| Fromage local (1kg) | 6.67 |
| Poitrines de poulet désossées et sans peau (1kg) | 6.96 |
| Boeuf (1kg) | 11.82 |
| Pommes (1kg) | 2.08 |
| Bananes (1kg) | 1.56 |
| Pommes de terre (1kg) | 0.93 |
| Oignons (1kg) | 1.00 |
Oldenburg est une grande ville avec un assez grand nombre de restaurants et de cafés. Le coût des services de restauration ici ne peut pas être qualifié de bas, mais si nous parlons des prix moyens en Allemagne, le coût des repas au restaurant dans cette ville est inférieur de 7,16%.
| Déjeuner et boissons au restaurant | Coût (EUR) |
|---|---|
| Déjeuner dans un restaurant pas cher | 9.50 |
| Déjeuner à trois plats pour deux dans un restaurant de milieu de gamme | 40.00 |
| McMill chez McDonald's (ou un ensemble de plats similaire) | 7.20 |
| Cappuccino | 2.50 |
| Eau (bouteille 0,33 l) | 1.70 |
Le coût d'entretien d'un logement n'est pas non plus trop élevé - le coût des services publics à Oldenburg est inférieur de 15 % à la moyenne allemande.
| Service communal | Prix |
|---|---|
| Alimentation électrique, chauffage, climatisation, approvisionnement en eau, évacuation des déchets, assainissement (pour un appartement d'une superficie de 85 m 2) | 180,67 € par mois |
| 1 minute de conversation au tarif prépayé d'un opérateur mobile local (sans remises et activation de plans tarifaires) | 0,09 € |
| Internet (à partir de 60 Mbps, illimité, câble/ADSL) | 27,50 € par mois |
Comme dans n'importe quelle autre ville d'Allemagne, les personnes qui utilisent souvent les transports en commun trouvent qu'il est plus rentable d'acheter un abonnement mensuel. Son coût est inférieur de 28,5 % à la moyenne nationale.
| Service de transport | Coût (EUR) |
|---|---|
| Billet aller simple (transport urbain) | 2.40 |
| Pass mensuel (prix régulier) | 50.00 |
| Taxi "Start" (tarif régulier) | 3.50 |
| Taxi (tarif normal, pour 1 km du trajet) | 1.89 |
| Taxi, 1h d'attente (tarif normal) | 25.00 |
| Essence (1 l) | 1.32 |
De manière générale, Oldenbourg ne peut pas être classée comme une ville à vie chère, mais les salaires de la ville sont inférieurs de 17 % à la moyenne nationale : 1 816,67 euros contre 2 190,48 euros par mois (après impôts).
Conclusion
Le marché immobilier est en constante évolution sous l'influence de divers facteurs, et les investisseurs sont constamment à la recherche de nouvelles opportunités d'investissement. L'Allemagne est l'un des pays les plus stables économiquement, les bâtiments résidentiels et commerciaux y sont très demandés.
Lorsqu'il y a une pénurie d'offre sur le marché immobilier allemand et que le marché ne peut pas répondre à la demande croissante des acheteurs de maisons et d'appartements, les investisseurs se contentent d'options d'investissement moins populaires ou même prennent des risques et investissent dans l'immobilier qu'ils ont. pas traité auparavant. Cependant, dès que des projets de construction situés dans de grandes villes en croissance sont mis en vente, toute l'attention des capitalistes se tourne vers eux. L'une de ces villes est Oldenburg - une ville qui devance des dizaines d'autres agglomérations en Allemagne dans tous les indicateurs d'attractivité des investissements.
