En Espagne, il y a un développement progressif de l'activité de location. Ceci est facilité non seulement par la possibilité d'obtenir un permis de séjour pour l'achat d'un bien immobilier à partir de 500 000 euros, mais aussi de tirer un bon profit de la location de logements aux touristes, voire aux Espagnols eux-mêmes. Si vous êtes intéressé par la façon de louer un appartement en Espagne, vous devez tout d'abord vous familiariser avec les aspects juridiques et les particularités de ce type d'entreprise.
Quelle est la rentabilité de l'activité de location en Espagne ?
L'immobilier situé dans la zone de villégiature, qui est acheté principalement dans le but de le louer à des touristes, est plus souvent demandé en période estivale (pendant la saison des vacances, environ 90 % de l'immobilier touristique est occupé), dans le le reste de l'année, les maisons et appartements près du littoral sont généralement vides ... Néanmoins, la location d'hébergements touristiques dans la zone de villégiature offre au propriétaire une rentabilité moyenne d'environ 5% par an, donc une activité de location à court terme organisée dans les zones balnéaires peut être assez rentable.
Il est également rentable de louer un bien immobilier à long terme. Dans les grandes villes, il y a une demande toujours croissante de biens locatifs.
En 2021, 27 % des jeunes de 22 à 29 ans préfèrent louer une maison plutôt que d'économiser de l'argent pour l'acheter.
De plus, l'Espagne devient un pays de plus en plus populaire parmi les étudiants qui viennent ici dans le cadre de programmes d'échange. En particulier, un afflux important d'étudiants étrangers est observé dans la ville de Valence.
Quels sont les types de loyer
La location en Espagne, ainsi que dans d'autres pays du monde, est de deux types : à long terme et à court terme. Lors de la location d'un bien pour un bail à long terme, le propriétaire conclut un contrat avec le locataire, qui dure généralement 1 an.
Dans le même temps, la loi espagnole protège tellement le locataire que s'il veut le renouveler après l'expiration du contrat, en l'absence de raisons impérieuses de résilier le contrat, le propriétaire sera obligé de renouveler le bail jusqu'à la période totale est de cinq ans.
Si le locataire ne souhaite pas renouveler le bail et a l'intention de quitter l'appartement, il doit en informer le propriétaire du bien au plus tard 30 jours avant la fin du contrat.
Les prix de location à long terme sont inférieurs à ceux à court terme, mais l'avantage d'une telle location est que le propriétaire de la maison bénéficie d'un revenu stable et continu, par opposition à une location à court terme.
La location courte durée consiste à mettre en location un logement pour une durée de quelques jours à plusieurs mois, selon les besoins du locataire.
La courte période de location est plus adaptée aux touristes, étudiants et hommes d'affaires en voyage d'affaires. De plus, un bail à court terme sera un peu plus cher qu'un bail à long terme. Cependant, le propriétaire est obligé de consacrer beaucoup plus de temps et d'attention à la propriété, car le changement régulier de locataires nécessite un contact constant avec de nouvelles personnes.
Les négociations, l'entrée et la sortie des locataires, l'organisation du ménage après chaque locataire - tout cela nécessite la participation continue du propriétaire de l'appartement dans le processus.
Facteurs affectant le prix de location
Les facteurs suivants influencent la formation des prix de location en Espagne :
- emplacement;
- type de logement;
- loyers.
Région
L'emplacement de la propriété est le principal facteur affectant le prix de location. La Catalogne, ainsi que la Costa Blanca et la Costa Brava, sont considérées comme les régions les plus chères du pays.
Des locations chères sont également disponibles dans toutes les grandes villes éloignées de la ligne de mer. Ainsi, le coût de la location dans la station balnéaire et les grandes villes d'Espagne peut aller de 1200 à 5000 euros par mois, selon le nombre de chambres, les mètres carrés et la rénovation. Dans le même temps, dans les petites villes, le loyer mensuel coûtera de 300 à 600 euros.
Type de propriété
Il est également important de savoir quel type de bien immobilier est loué - commercial ou résidentiel, chalet ou villa, appartement ou chambre. Par exemple, à Torrevieja, vous pouvez louer un appartement de trois pièces de 75 m². mètres pour 40 euros par jour, et une maison de la même superficie - pour 50 euros.
Tarif de location mensuel
Le prix de la location est déterminé personnellement par le propriétaire. Il est formé en tenant compte de l'emplacement, de la rénovation effectuée, du nombre de chambres, de la superficie totale, de la disponibilité d'équipements supplémentaires, etc.
Enregistrement d'une licence pour la location de biens immobiliers
Pour pouvoir louer un logement à court terme, dans certaines régions du pays, vous devez obtenir une licence de tourisme. Ces régions comprennent la Catalogne, Madrid, l'Andalousie, les îles Baléares, les îles Canaries.
Il convient de garder à l'esprit que la loi espagnole ne prévoit pas une telle notion d'« hébergement touristique ». Par conséquent, cette question est réglementée différemment dans chaque région. Néanmoins, la procédure d'obtention d'une licence est la même partout.
Le propriétaire doit s'adresser à la mairie/administration régionale et apporter la preuve de l'aptitude de son bien à la location. Une « Déclaration de responsabilité » sera requise à partir des documents. Il s'agit d'un document confirmant la conformité de l'état du logement à toutes les exigences obligatoires.
L'objet est ensuite inscrit au registre et le propriétaire reçoit un certificat d'enregistrement avec un numéro d'identification.
Le coût d'obtention d'une telle licence est différent dans toutes les régions. En moyenne, le prix varie de 170 à 500 euros.
La licence est délivrée pour un bien immobilier, pas pour une personne, il faut donc garder à l'esprit que lorsqu'un objet est vendu, il passe à un nouveau propriétaire (si à ce moment-là sa période de validité n'a pas expiré).
Autre point important : le propriétaire doit faire figurer le numéro d'immatriculation délivré et la catégorie de bien immobilier dans chaque annonce de location, y compris sur Internet.
Conclusion d'un contrat de location
Les règles de location sont régies par la loi espagnole (Loi sur les locations urbaines n° 29/1994 du 24 novembre 1994). Conformément à ce document, le propriétaire et le locataire de l'appartement sont encouragés à conclure un contrat de bail écrit.
La forme d'élaboration d'un contrat peut être arbitraire, cependant, les dispositions suivantes doivent y être reflétées :
- les données d'identification personnelles du bailleur et du locataire ;
- modalités de paiement (le montant du loyer mensuel ; si le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer ; qui des parties paie les services publics et autres services supplémentaires, par exemple le nettoyage du territoire, le nettoyage de la piscine, etc. );
- une liste de l'inventaire, des meubles, des appareils électroménagers, ainsi qu'une description de leur état au moment de la livraison.
La transaction peut être formalisée par un notaire, et les informations inscrites au registre de la propriété (Registro de Propiedad). En ce qui concerne la sous-location, ce type de logement locatif n'est que partiellement autorisé, et cette décision doit être préalablement discutée avec le propriétaire.
Le tarif de location doit être établi d'un commun accord entre les parties. Selon la loi, le propriétaire a le droit d'augmenter le taux de location pendant la durée du contrat en fonction de l'indice d'inflation (si cette possibilité était spécifiée dans le contrat).
Ce que le propriétaire n'est pas autorisé à faire, c'est demander plus d'un mois à l'avance (sauf indication contraire dans le bail).
Au moment du règlement du loyer (cela se produit généralement la première semaine de chaque mois), le propriétaire de l'appartement doit délivrer au locataire un reçu du paiement effectué ou un relevé bancaire si le paiement a été effectué par virement bancaire.
Si le locataire ne paie pas le loyer, le propriétaire a le droit de contacter la police.Si après cela la dette n'est pas payée, le propriétaire a le droit de soulever la question de l'expulsion du locataire sans scrupules.
Comme dans la plupart des pays, lors de la conclusion d'un bail, le futur locataire doit verser une caution à hauteur du tarif mensuel. Si au moment du départ le mobilier et l'électroménager restent dans le même état qu'à l'arrivée, alors la caution est intégralement restituée au locataire.
Lorsque le propriétaire refuse de restituer la caution, le locataire a le droit de communiquer avec la police, puis, en plus de la caution, le propriétaire devra également payer les intérêts accumulés pendant la période de retard.
Si, à la fin du contrat, des dommages ont été constatés dans l'appartement, alors le coût des dommages sera déduit de la caution.
Si un propriétaire veut vendre sa propriété, la loi doit d'abord l'offrir à un locataire.
Charges et fiscalité des revenus locatifs
Les propriétaires sont tenus de déclarer annuellement leurs revenus locatifs dans leur déclaration de revenus. Les locations sont soumises aux taxes suivantes :
- impôt sur les revenus provenant de la location de biens immobiliers - un taux de 24% (non prévu pour les non-résidents visitant l'Espagne avec un visa de courte durée);
- impôt individuel sur les biens immobiliers (IBI) - jusqu'à 2% de la valeur cadastrale des biens immobiliers.
En moyenne, il s'avère que le paiement des taxes annuelles prend de 100 à 500 euros pour la location d'un appartement et de 300 à 2000 euros pour la location d'une villa.
En plus des taxes, les paiements pour les services publics (gaz, eau, électricité, téléphone, internet, etc.) sont ajoutés aux dépenses immobilières. La question de savoir qui paie ces services doit être préalablement convenue entre le propriétaire et le locataire, et également reflétée dans le contrat. Le propriétaire est responsable de la redécoration et des réparations majeures du logement, et le locataire est responsable des réparations en cours.
Entreprises de location
Le propriétaire du bien immobilier peut soit louer lui-même son bien, soit s'adresser à une société de gestion spécialisée, qui prendra en charge de nombreuses questions d'organisation contre rémunération.
Dans la plupart des cas, les sociétés de gestion fournissent les types de services suivants :
- recherche de locataires;
- rédaction d'un contrat de location ;
- la tenue de la documentation pendant la période de livraison du logement ;
- préparation et soumission des déclarations fiscales;
- conseils;
- rénovation de biens immobiliers;
- entretien du territoire (nettoyage, nettoyage de la piscine, entretien des pelouses, etc.);
- assurance des cas de non-paiement des loyers.
La commission de la société de gestion est d'environ 7 à 15 % des frais de location.
En plus de la société de gestion, le propriétaire peut également contacter l'agence immobilière. Cependant, dans ce cas, il ne peut se voir proposer des services que pour une pièce spécifique qui est louée, tandis que le recours aux services d'une société de gestion est plus rentable si vous devez vous occuper de l'ensemble du bâtiment avec un grand nombre de pièces.
Finalement
L'acquisition d'un bien immobilier en Espagne à partir de 500 mille euros donne aux étrangers la possibilité d'obtenir un titre de séjour, mais une carte de résident est loin d'être le seul avantage d'un tel investissement.
L'activité de location en Espagne renforce sa position et devient chaque année de plus en plus rentable. Le pays est visité chaque année par des millions de touristes du monde entier qui, au lieu des auberges et des hôtels, choisissent de plus en plus la location d'appartements à la journée. Cependant, la location à long terme n'est pas moins rentable.
Si vous souhaitez louer un appartement ou une maison en Espagne, vous devez étudier attentivement les aspects juridiques des problèmes de location à la fois dans le royaume dans son ensemble et dans ses différentes régions, car chacune d'entre elles a ses propres nuances. Par exemple, dans certaines régions, avant de louer un bien à court terme, vous devez obtenir une licence spéciale. De plus, vous devez vous familiariser en détail avec les taux d'imposition qui sont prélevés sur les revenus locatifs en Espagne, ainsi que d'autres coûts connexes.
