L'acquisition de biens immobiliers en Allemagne au cours des dernières années est devenue un investissement rentable. Les prix et les taux de location de l'immobilier résidentiel augmentent ici chaque année de 2 à 6%, selon le caractère primaire ou secondaire du parc immobilier, des terres fédérales. L'immobilier à Berlin est attractif non seulement parce que cette ville est la deuxième ville la plus peuplée d'Europe, la capitale de l'Allemagne, un centre économique et financier majeur. Berlin est une ville de science et de culture, de tourisme, d'universités et de technologies innovantes. De plus, toutes les conditions sont réunies pour un séjour confortable.
Marché immobilier berlinois
Le marché immobilier à Berlin se caractérise par les mêmes caractéristiques que dans l'ensemble de l'Allemagne. Ainsi, par exemple, la principale caractéristique de l'immobilier allemand est la stabilité des prix, sans sauts à la hausse et à la baisse. La location d'un bien immobilier rapporte peu de dividendes (de 4 à 7 % par an), mais elle comporte un risque minime et procure un revenu modéré mais stable.
En même temps, il ne faut pas oublier que Berlin est une ville spéciale. Ici, à côté des tendances générales allemandes, il y a des nuances inhérentes à lui seul. Ces caractéristiques doivent être connues et prises en compte lors de l'examen des options d'achat d'un appartement à Berlin.
Lors de l'évaluation du marché immobilier dans la capitale allemande, vous devez tout d'abord vous concentrer sur les prix. Il convient de noter d'emblée que c'est l'un des facteurs les plus attractifs.
Une simple comparaison des prix de l'immobilier berlinois avec les prix à Londres, Paris, Rome et d'autres capitales européennes montre que le coût d'un mètre carré de logement est la moitié de celui d'ici - environ 4 000 euros.
Parmi les plus grandes villes d'Allemagne, les prix de l'immobilier résidentiel à Berlin sont le sixième plus cher, derrière Munich, Francfort-sur-le-Main, Hambourg, Stuttgart et Düsseldorf.
Ce fait, même en tenant compte du fait qu'en 2021, les prix de l'immobilier à Berlin ont augmenté en moyenne de 9,6% (c'est le plus élevé d'Allemagne), montre qu'il existe une certaine marge pour le développement ultérieur du marché immobilier. Le décalage des prix persistera un certain temps - au moins pour les deux prochaines années, ce qui ouvre des opportunités d'investissements rentables.
Berlin offre le choix : des biens immobiliers d'un promoteur, des logements secondaires, des appartements et des maisons pour tous les goûts et toutes les capacités financières. Les prix minimaux commencent à 800 euros. Dans les maisons d'élite des quartiers centraux de la ville et les nouveaux bâtiments - de 3000 à 7000 euros le mètre carré.
Une autre caractéristique du marché immobilier berlinois réside dans les grandes différences de qualité et de prix des logements dans les anciens secteurs de Berlin-Ouest et de Berlin-Est.
Berlin-Est, qui porte l'empreinte de l'héritage socialiste de la RDA, propose des biens immobiliers à des prix inférieurs à ceux de la partie ouest de la ville. Vous pouvez toujours acheter des logements bon marché ici (de 800 à 1500 euros le mètre carré), mais il faut garder à l'esprit que sa qualité et sa commodité seront bien inférieures aux appartements de Berlin-Ouest.
La politique tarifaire est également influencée par la zone dans laquelle se situe le bien (il en existe des prestigieux et des moins prestigieux), et le degré d'accessibilité des infrastructures de transport urbain. Par exemple, le marché immobilier se développe le plus activement dans la zone de l'anneau du train urbain de Berlin (Ring Bahn).
Une caractéristique frappante du marché immobilier à Berlin est la présence d'un grand nombre de logements, qui ont été construits à l'époque du Kaiser. La demande pour de telles maisons est grande: malgré leur âge, elles sont situées dans les quartiers centraux de la ville, restaurées, toutes les communications y ont été remplacées par des modernes.
Les appartements dans de telles maisons ont des murs épais, de hauts plafonds, sont confortables à vivre et le coût du logement secondaire peut atteindre ici 2000 à 3000 euros le mètre carré.
Une autre différence à Berlin est qu'il y a une croissance démographique constante, en particulier dans les quartiers de Pankow et Lichtenberg, mais son pouvoir d'achat est inférieur à celui des autres mégapoles en Allemagne.
85 % des Berlinois vivent dans des logements locatifs. Au cours des dernières années, il y a eu une tendance à réduire la partie du parc de logements qui était auparavant louée. Nous parlons de milliers d'appartements : des investisseurs, achetant un logement moins cher, y investissent, le transforment en appartements de luxe et le vendent à des étrangers fortunés.
Ceci, ainsi que l'augmentation des prix de location (2021 - 11,6 euros, 2021 - 12 euros, 2021 - 12,3 euros par mètre carré), pousse les Berlinois à rechercher des logements plus abordables à la périphérie de la ville et à envoyer des protestations à l'administration de la ville. .
Pour réduire la pénurie de logements, notamment en classe économique, à Berlin, il est nécessaire de mettre en service dix mille appartements par an ; en 2021, les permis de construire n'ont été délivrés que pour 4 420 objets.
L'une des raisons de l'impossibilité de construire davantage est le manque de terrain. Cela a également conduit à une augmentation des prix des terres. Ainsi, en 2021, le prix moyen d'un terrain était de 480 euros le mètre carré, en 2021 il est passé à 650 euros.
Fait intéressant. Berlin n'a pas un seul centre, ce qui est habituel pour la plupart des capitales du monde. Après la fin de la Seconde Guerre mondiale et la division de Berlin en deux zones, chacune d'elles avait son propre centre. À l'est, le quartier de la vieille ville de Berlin-Mitte est devenu le centre, à l'ouest - la banlieue de Charlottenburg. Aujourd'hui, un nouveau centre de Berlin est en train de se former - dans le quartier de Potsdamer Platz.
Les principaux acteurs du marché immobilier berlinois sont :
- les entreprises allemandes qui investissent dans l'immobilier ;
- Citoyens allemands qui souhaitent conserver leurs économies et percevoir une sorte de revenu stable ;
- investisseurs étrangers; les citoyens de la Fédération de Russie représentent 5% d'entre eux.
Les banques allemandes accordent volontiers des prêts aux citoyens allemands et aux étrangers : les taux hypothécaires sont parmi les plus bas d'Europe - de 0,8 à 2 % pour les citoyens allemands et de 3 à 5 % - pour les citoyens étrangers.
Divisions administratives de Berlin
Berlin a un statut égal à un État fédéral, il couvre une superficie de 893 m². km. La structure administrative-territoriale de la ville comprend 12 districts (Bezirk), qui, à leur tour, sont divisés en 95 districts (Ortsteile).
Prix moyens de l'immobilier à Berlin (2021)
| District administratif | Quartier | Acheter appartements, euros / m² | Louer appartements, euros / m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenbourg Wilmersdorf | Charlottenbourg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grünewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schöneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Le cœur de Berlin"
Le quartier Mitte est situé en plein centre de Berlin sur les deux rives de la Spree. C'est à la fois le centre de la vie culturelle, commerciale, politique et touristique de la ville. Pendant la Seconde Guerre mondiale, le quartier a été presque entièrement détruit, la reconstruction s'est achevée dans les années 1990 : Friedrichstrasse, Hack Palaces, Chancellerie du Reich, Alexanderplatz.
Le quartier regorge de curiosités (porte de Brandebourg, Galeries Lafayette, île aux musées et autres), de restaurants, de cabaret, de salles de concert. Les bureaux du gouvernement sont également situés ici.
Les prix de l'immobilier dans la région sont les plus élevés de Berlin ; l'immobilier du parc de logements secondaires est particulièrement cher ici. La taille des tarifs varie selon les zones et s'échelonne en moyenne de 4800 à 8500 euros le m². Un appartement d'une pièce (38 m²) peut coûter de 200 à 300 mille euros.
Louer un espace de vie coûtera de 14 à 29 euros le mètre carré par mois et plus. Ainsi, le coût de location d'un T1 neuf hors charges (18 m²).m) dans le centre peut atteindre 522 euros par mois, une nouvelle maison de ville (100 m²) - 1850 euros.
Friedrichshain-Kreuzberg
Depuis le milieu des années 60. le quartier de Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) est devenu la capitale des mouvements sous-culturels de la jeunesse (hippies, skinheads, punks, etc.). Depuis, de nombreux jeunes et étudiants vivent ici. En 2001, la région orientale de Friedrichshain a été annexée au district.
Aujourd'hui, elle a la densité de population la plus élevée de Berlin - trois fois la moyenne de la ville. C'est ici que se concentrent la plupart des boîtes de nuit, des bars et simplement des restaurants, des auberges de jeunesse.
70 % de tous les nouveaux bâtiments (plus de 4 000 appartements) du quartier seront construits à Friedrichshain. Le coût d'un appartement dans des bâtiments neufs est de 3 à 6 000 euros par m², sur le marché secondaire - de 2500 à 6500 euros. Ainsi, un 2 pièces (55,5 m²) construit en 1920 coûte 292 milliers d'euros. Le loyer est de 12 à 14 euros le m² par mois.
Pankow - l'endroit où vivent les bohèmes berlinois
Pankow (Pankow) occupe le deuxième rang parmi les districts de Berlin en termes de superficie et le premier en termes de population - 400 000 habitants, pour la plupart de riches citoyens allemands, de souche allemande. Le quartier se distingue par un grand nombre de places, parcs, étangs, et une bonne situation écologique. Auparavant, les dirigeants de la RDA vivaient dans cette zone. La plupart des bâtiments ont été construits dans la première moitié du XXe siècle, dont plus de 300 monuments culturels.
Les prix de l'immobilier et de la location sont élevés, en particulier dans la région de Prenzlauer Berg : dans les nouveaux bâtiments - de 3 à 6 000 euros le mètre carré, dans les maisons anciennes - de 2500 à 4500. La région a le potentiel de terrains vacants pour la construction. Le prix de location varie de 10 à 13,30 euros le m². Dans le quartier Pankow, un T1 (36 m²) coûtera 374 euros par mois, à Prenzlauer-Berg le même appartement coûtera 482 euros.
Charlottenburg-Wilmersdorf - centre d'élite
Charlottenburg-Wilmersdorf - l'un des quartiers les plus à la mode, se classe quatrième en termes de population. De nombreuses boutiques, restaurants, hôtels, immeubles de bureaux sont concentrés ici. Dans le quartier il y a le château de Charlottenburg, le stade olympique, l'opéra de Berlin.
Le quartier le plus prestigieux est Grunewald. Les maisons Elite sont situées sur les rives des lacs Wannsee et Nicholassee, dans la forêt. La superficie des appartements dépasse la moyenne de la ville.
Le bâtiment est dense. Les nouvelles constructions sont réalisées uniquement dans le segment premium.
Les prix de l'immobilier sont parmi les plus élevés de Berlin : pour les appartements neufs, ils commencent à 5 000 euros le m². Le prix d'une modeste villa de deux pièces avec piscine construite en 2021 (46 m²) dans le quartier de Wilmersdorf est de 3544 euros le m², à Grunewald - à partir de 6040 euros et plus.
Parc de logements secondaires - de 4500 à 8500 euros le m². Les prix de location, hors charges, varient de 12,41 à 13,90 euros le m².
Spandau
Spandau est le quartier le moins peuplé de Berlin avec les prix de l'immobilier les plus bas. Le quartier est situé à l'écart des communications de transport. Depuis 2021, les prix ont tendance à augmenter de 27 %. Ainsi, aujourd'hui, les appartements neufs sont vendus à des prix allant de 3000 à 6000 euros le mètre carré (avec une garantie de qualité de cinq ans).
Appartements anciens - de 2500 à 4500 euros le m².
La location d'un T1 (37 m²) construit en 1900 coûtera 86,50 euros par mois, comme un appartement construit en 1954 - 89 euros.
La région est célèbre pour ses parcs et ses lacs, des conditions idéales pour les loisirs de plein air. Chaque année, des milliers de touristes et de Berlinois se rassemblent ici pour le marché de Noël.
Parmi les curiosités, la Citadelle à douze pans des XIIIe-XVIe siècles occupe une place particulière. et la vieille ville. Il y a aussi une prison pour les anciens nazis Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
Le quartier Steglitz-Zehlendorf est situé au sud-ouest de la ville et est l'un des plus prestigieux. Abonde en parcs, forêts, lacs. C'est ici que se trouvent les villas, les hôtels particuliers et les maisons de 5 pièces à Berlin.
Le lac Grosse Wansee est célèbre pour ses régates de yachting et la plage de Strandbad, où tout Berlinois peut se détendre.
A Dahlem il y a l'Université libre de Berlin, le jardin botanique, la tour Bierpinsel de 46 mètres. Il y a peu de projets de construction - 9 (pour 675 appartements). La raison en est le manque de terrains libres pour la construction.
Les appartements neufs sont vendus au prix de 4500 euros par m², parc de logements secondaires - de 3 000 à 8500 par m².
Les prix de l'immobilier sont plus élevés dans la région de Zehlendorf. Ainsi, une villa d'élite (470 m²) construite en 2001 coûtera 2 millions 495 milliers d'euros et une villa construite en 1922 (310 m²) - 1 million 249 milliers.
Le loyer du logement varie ici de 10,50 à 13 euros le m².
Tempelhof-Schöneberg
Tempelhof-Schoneberg est le deuxième quartier le plus peuplé situé au sud de Berlin. C'est un quartier typiquement européen : non loin du centre, le marché immobilier peut satisfaire tous les goûts : immeubles anciens, maisons de luxe, hôtels particuliers, gratte-ciel. En conséquence, les prix du parc de logements neufs sont de 3000 à 6000 euros le m². Le parc de logements secondaires est moins cher : de 2500 à 4500 euros le m².
Le prix de location augmente annuellement : de 8,50 euros en 2021 à 12,20 euros le m². mètre en 2021
La vie culturelle est riche - salles de concerts, centres commerciaux et de divertissement, un zoo, il y a aussi de nombreux magasins, bars, discothèques.
Il y a un grand pourcentage de jeunes étudiants dans le quartier. Le niveau de sécurité et de tolérance est attesté par le fait qu'il s'agit du quartier le plus « homosexuel » de Berlin. C'est ici que vivent la plupart des représentants de la sexualité non traditionnelle, venus des États-Unis, d'Anlie, d'Italie et d'autres pays en Allemagne.
La zone la plus activement développée est Schöneberg.
Neukölln - Berlin turc
Neukolln est le quartier le plus multiculturel de Berlin et a la réputation d'être le quartier le plus criminel de la ville. Environ un tiers de la population sont des immigrés de Turquie, des pays arabes, de Pologne, de Roumanie. Il abrite également de nombreux jeunes et étudiants.
Les prix de l'immobilier en classe économique étaient parmi les plus bas de Berlin. Depuis 2021, la donne a changé et le taux de croissance des prix et des loyers des logements a dépassé les 17 %, dépassant le reste des quartiers de Berlin.
Aujourd'hui, les prix des appartements neufs ici ont atteint le niveau de 3000 à 4500 euros le mètre carré, pour les appartements anciens - de 2000 à 4000 euros.
Prix des maisons - à partir de 1200 euros le m² La location d'une maison privée de 5 pièces (130 m²) construite en 2021 coûtera 1650 euros par mois.
Des travaux sont en cours dans le quartier.
Neukölln n'a guère souffert des bombardements de la Seconde Guerre mondiale, grâce auxquels un grand nombre de bâtiments de la fin du XVIIIe-XIXe siècles ont survécu.
Treptow-Köpenick
District (Treptow-Kopenick) - le plus grand de Berlin. La densité de population est la plus faible de la ville. La majeure partie du territoire de ce quartier périphérique est occupée par des forêts, des parcs (dont le plus célèbre est Treptover), des lacs et des rivières.
Une certaine distance du centre a également des caractéristiques positives : air frais, conditions environnementales favorables. Cela a fait du quartier un lieu de villégiature préféré des Berlinois.
Parmi les curiosités, on peut citer les sculptures Molecule Man (symbole de l'unification de l'Allemagne), monument au soldat-libérateur soviétique.
Dans le quartier de Köpenick, il y a un palais baroque, une mairie, un grand nombre de cafés, pubs, restaurants.
Les prix de l'immobilier pour le parc de logements secondaires ne diffèrent pas beaucoup des autres quartiers - de 3000 à 6500 euros le m². Pour les nouveaux appartements confortables (Köpenick) - de 4000 à 8500 euros.
Parmi les quartiers périphériques, c'est ici que se trouvent les plus gros immeubles neufs de Berlin : 38 projets pour 5700 appartements. Les prix de location sont toujours disponibles - de 8,92 à 11,34 euros le m².
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf n'est pas très populaire auprès des touristes, bien qu'il y ait le parc du palais de Biesdorf et le parc Marzahn. Il s'agit d'un quartier résidentiel typique avec des maisons en panneaux typiques qui ont été construites à l'époque de la RDA.
Le quartier est souvent appelé le plus russophone : outre les anciens citoyens de la RDA, qui ont étudié le russe à l'école, de nombreux immigrants de la CEI y vivent.
La modernisation du parc immobilier de Marzahn a commencé dans les années 1990.Le parc de logements secondaires y est moins cher - de 2 000 à 3 000 euros le m², les constructions neuves sont plus chères - de 2 500 à 4 000 euros.
Le loyer est le plus abordable de Berlin, même si en 2021 il a augmenté de 10,6 % : 8,50-8,60 euros le m².
L'achat d'un immeuble d'habitation (150 m²) construit en 1982 coûtera 295 milliers d'euros.
Lichtenberg - "Berlin en miniature"
Le quartier est de Berlin Lichtenberg (près de l'Alexanderplatz) est le quartier qui connaît la croissance la plus rapide de la ville. Près de la moitié de la population du district est originaire des pays de la CEI.
L'Okrug occupe une place de choix dans le nombre de nouveaux bâtiments - il y a 2 920 appartements pour 100 000 habitants (dans l'ensemble de la ville - 890).
Le quartier est un petit modèle de Berlin. Il y a un peu de tout ici : des quartiers d'affaires, des supermarchés, des restaurants, des cafés, des pubs, le zoo de Friedrichsfelde, un vieux château, le musée d'histoire de la guerre Berlin-Karlhorst.
Les prix des logements sont similaires à ceux de Marzahn-Hellersdorf. L'hébergement mensuel dans une maison à trois étages (154 m²) Construit en 2021 coûtera 1498 euros. Le loyer de l'immobilier résidentiel dans le quartier est en moyenne de 10 à 12 euros par m² et par mois.
Reinikkendorf - pique-nique dans le port
Le quartier périphérique Reinickendorf est situé dans la partie nord-ouest de Berlin. La majeure partie du district est occupée par une zone industrielle, des forêts et des lacs. Cette circonstance affecte les prix de l'immobilier dans le quartier, ils sont moins élevés par rapport aux autres quartiers de Berlin : à partir de 3000 euros le mètre carré dans les nouveaux bâtiments et de 2500 à 4500 - dans l'ancien parc de logements.
Le rythme de construction est faible : il n'y a pas assez de terrains libres pour la construction de logements.
Parmi les curiosités, le palais de Tegel et le centre culturel et de divertissement du port de Tegel doivent être mentionnés. Plusieurs complexes résidentiels sont situés sur les rives des lacs et sur l'île Humboldt. Le coût d'un appartement ici est en moyenne d'environ 3 400 000 euros par m², loyer - jusqu'à 10,35 euros par m². Il est à noter que ces indicateurs ont tendance à augmenter.
Immobilier commercial : risques et caractéristiques
Berlin (comme l'Allemagne en général) attire les investisseurs étrangers par des facteurs tels que :
- stabilité et minimisation des risques - pendant des décennies, l'économie allemande s'est développée sans crises, sans effondrement des prix de l'immobilier ;
- ordre et respect des lois - tous les mécanismes liés à l'achat, à la paperasserie, à la location ultérieure sont réglés avec précision pour l'automatisme, il n'y a aucune discrimination ou restriction pour les investisseurs étrangers ;
- croissance stable des prix de l'immobilier (il est important de saisir l'instant avant que les prix n'atteignent leur pic) ;
- disponibilité - il est possible de trouver un objet d'investissement, avec un budget allant jusqu'à 100 000 euros, des taux d'intérêt bas sur les prêts. La facture moyenne des investisseurs russes est de 200 à 300 000 euros par appartement.
Les statistiques montrent que les citoyens étrangers investissent le plus souvent dans :
- bureaux - en raison de l'augmentation des loyers, la rentabilité a diminué à 3-4% par an;
- l'immobilier commercial - apporte jusqu'à 3-4% des revenus par an, mais il y a une tendance à la baisse de la rentabilité ;
- locaux d'entrepôt - jusqu'à 5-6% par an;
- logement pour location ultérieure. La hausse des prix des logements a également provoqué une augmentation des taux de location, en lien avec laquelle la rentabilité varie de 5 à 7 % du bénéfice par an.
Ainsi, le plus rentable pour l'investissement immobilier commercial à Berlin aujourd'hui est représenté par les immeubles d'habitation : je veux dire l'achat de la maison entière dans son ensemble, des appartements à un étage séparé ou une entrée séparée.
Les tendances actuelles du marché immobilier à Berlin indiquent que les taux de location continueront d'augmenter : une augmentation des processus de migration, une pénurie de logements et d'espaces libres pour la construction et d'autres facteurs ne contribueront pas à leur déclin.
Le parc immobilier allemand, y compris secondaire, se distingue par des normes et une qualité élevées. Les baux de longue durée (5 ans ou plus) permettent de prévoir des revenus de 5 à 7 % par an.
Un autre type d'investissement, plus rentable, mais aussi plus risqué, est l'achat de terrains pour la construction de nouvelles maisons ; avec l'augmentation du coût du foncier, la rentabilité de tels projets est passée de 18 à 12% par an.
L'option du milieu est lorsque l'investisseur, ayant contracté un emprunt, après l'achèvement de la construction de logements (en particulier de petits appartements de 20 à 30 m²) ne le vend pas. Dans ce cas, la maison reste à l'investisseur, qui loue les appartements. Le prêt est refinancé à un taux inférieur et le loyer couvre tous les remboursements du prêt.
Résumons
L'acquisition par des citoyens de la CEI de biens immobiliers à Berlin, compte tenu de la situation actuelle du marché, est un investissement en capital prometteur. La faisabilité économique ne fait aucun doute : les prix à Berlin n'ont pas encore rattrapé les autres capitales européennes, l'économie allemande se développe régulièrement, et une politique favorisant les investisseurs étrangers du gouvernement et des banques est en vigueur.
Un immeuble d'appartements apportera un revenu garanti stable de 5-7% par an en l'absence de risques, la vente de chalets - jusqu'à 12% avec un risque minimal.
Outre le volet économique, la possession d'un bien immobilier berlinois présente des avantages supplémentaires : vivre à Berlin est confortable et agréable, et il est plus facile pour un propriétaire immobilier d'obtenir un visa à entrées multiples en Allemagne ou un titre de séjour.
Les prix de l'immobilier à Berlin dépendent du prestige des quartiers. Les plus attrayantes sont Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Le niveau des prix est influencé par la proximité du centre et des transports, l'époque de la construction des logements : des prix plus élevés pour les immeubles construits avant les années 1920. et après 2021
