Ces dernières années, l'immobilier résidentiel en Espagne est devenu un investissement rentable pour de nombreux Russes. Des prix abordables pour le logement espagnol, la croissance annuelle de la valeur de l'immobilier résidentiel permettent non seulement d'économiser, mais aussi d'augmenter l'argent, de passer d'agréables vacances, d'acquérir un "havre de paix" en fin de vie, de donner aux enfants et petits-enfants un possibilité de recevoir une éducation européenne et d'acquérir une profession prestigieuse et moderne. Par conséquent, la question de savoir comment acheter un appartement et des appartements en Espagne est très pertinente pour de nombreux citoyens de la Fédération de Russie qui souhaitent acquérir un bien immobilier ici.
Le marché immobilier en Espagne : les raisons de sa popularité
Le marché immobilier espagnol en 2021 continue de maintenir des tendances de croissance : le rythme rapide de la construction de nouveaux logements, la hausse des prix de l'immobilier, ainsi qu'une augmentation du nombre de transactions. En 2021, plus de 480 000 propriétés ont été vendues en Espagne, soit 16,7% de plus qu'en 2021 précédent.
La croissance de la demande de propriétés espagnoles parmi les citoyens étrangers dépasse les autres États membres de l'UE. Parmi les facteurs qui contribuent à ce que les étrangers investissent leur argent dans l'immobilier résidentiel en Espagne figurent :
- développement stable de l'économie espagnole et augmentation du niveau et de la qualité de vie en Espagne. Début 2021, la croissance du PIB était de 3,5% ;
- un grand choix de logements, à la fois primaire et secondaire ;
- le respect de la propriété privée dans la société espagnole ;
- la possibilité d'obtenir un crédit immobilier à des conditions avantageuses ;
- fiscalité loyale;
- système bancaire stable et sécurité de l'achat et de la vente de logements ;
- simplicité de la procédure d'enregistrement des transactions ;
- rentabilité élevée de l'immobilier résidentiel. La croissance des taux de location garantit de 7 à 9% de profit.
En Espagne, les étrangers sont traditionnellement attirés par son riche patrimoine culturel, son climat favorable, la présence de stations balnéaires comme Marbella ou Ibiza, et sa cuisine méditerranéenne saine.
Ce que propose le marché immobilier espagnol
Le marché immobilier espagnol est assez diversifié et est prêt à offrir aux acheteurs potentiels de l'étranger les options suivantes :
- les appartements et appartements en ville - apartamento - diffèrent des appartements en ce que la salle à manger est combinée avec le salon. La popularité de ce type de logement est due à une large sélection d'objets à la fois du promoteur et du marché secondaire, des prix abordables, des coûts d'entretien minimes, la possibilité de louer des logements ;
- villas - vivienda unifamiliar - maisons individuelles avec jardin et piscine. Offrez un maximum de confort et d'intimité. Cette catégorie comprend à la fois l'immobilier d'élite et les maisons modestes pour 4 à 5 personnes. Exiger des soins constants et un investissement d'argent ;
- maisons de ville - casa adosada - maisons à deux étages avec un petit jardin et une piscine pour deux familles en banlieue;
- maisons rurales avec jardins de devant dans l'arrière-pays espagnol - casa de pueblo. Généralement nécessitant des réparations ou des rénovations ;
- masia - masia - domaines ruraux avec de vastes terres, des vignes et des oliveraies.
L'épine dorsale du marché immobilier espagnol est le logement secondaire. Plus de 83 % de toutes les ventes proviennent de ce secteur.
Les nouveaux bâtiments espagnols - obra nueva, malgré leur coût plus élevé, sont avantageux car ils ne nécessitent pas de réparations majeures pendant des décennies.
Comment un citoyen étranger peut choisir un appartement ou une maison en Espagne
Où acheter une propriété résidentielle en Espagne, chaque acheteur décide pour lui-même, sur la base de raisons subjectives et objectives. Quelqu'un veut une villa au bord de la mer, et quelqu'un veut un appartement à Madrid ou à Barcelone.
Dans tous les cas, avant de commencer la recherche d'options appropriées, vous devez définir clairement la région, l'étudier attentivement et, si possible, visiter l'endroit.
Vous pouvez rechercher une propriété par vous-même ou contacter immédiatement des agences immobilières, des sociétés immobilières pour obtenir de l'aide.
Vous devez commencer votre recherche par une connaissance des principaux sites immobiliers espagnols. Ces sites publient chaque jour des milliers d'annonces de particuliers, ici vous pouvez également trouver des informations auprès d'agences professionnelles et vous faire une idée générale de la demande et des prix.
- https://www.idealista.com est le plus grand site avec une base de données de plus de 1,3 million de propriétés dans toute l'Espagne. Le site prend en charge la langue russe. Effectue un suivi régulier des prix de l'immobilier en Espagne ;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - le deuxième plus grand portail d'Espagne avec une offre de 1,2 million d'objets ;
- https://www.habitaclia.com/ - le site web le plus populaire de Catalogne ;
- autres sites : http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ etc.
Cependant, il convient de noter que lors d'un achat, vous ne pouvez pas vous passer de l'aide de professionnels - un avocat ou une agence spéciale. La plupart des sociétés et agences immobilières ont également leurs propres sites : http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/, etc.
Prix de l'immobilier espagnol
Le coût du logement primaire et secondaire en Espagne en 2017-2018 a continué de croître. Le prix moyen du « logement secondaire » en Espagne début 2021 s'élevait à 1 733 euros le m². m.
La formation des prix des logements est influencée par des facteurs tels que l'appartenance à une province ou à une région, la distance de la côte maritime, le développement des infrastructures, le temps de construction de la structure et les matériaux utilisés dans la construction, la superficie et l'aménagement paysager, la présence d'un garage, le terrain , etc.
Le leadership dans la croissance des coûts du logement a été capturé par :
- Îles Baléares - 15,1%,
- Malaga - 13,3%
- Catalogne - 10,5%,
- Îles Canaries - 7,5%,
- Madrid - 6,9%
- et La Rioja - 6,2 %.
Traditionnellement, les logements urbains les plus chers de Barcelone et de Madrid. Le championnat, malgré les bouleversements politiques en Catalogne et une légère baisse des prix, est détenu avec confiance par Barcelone.
Au deuxième trimestre 2021, le prix moyen du mètre carré était ici de 4 400 euros. Les quartiers les plus chers de Barcelone sont Sarrià-Sant Gervasi (5340 euros), Eixample (5120 euros), Les Corts (5071).
Madrid est proche de Barcelone. Ainsi, dans le 21e arrondissement de Madrid, le prix moyen au m². m était de 3759 euros. Les prix les plus élevés sont enregistrés dans le quartier élitiste de Salamanque (5930 euros), l'aristocratique Chamberí (5202 euros), l'ancien centre d'affaires de Chamartín (5007 euros) et le Centro historique (4987 euros).
Les prix les plus bas se trouvent dans la zone de travail de Villaverde (1 578 euros), le dormant Puente de Vallecas (1 733 euros) et le quartier chinois de Madrid - Usera (1 893 euros).
Prix moyens de l'immobilier résidentiel dans les villes d'Espagne
| Ville | Prix pour 1 m² (euro) | Taux de croissance des prix pour 2018 (%) | Taux de croissance des prix au T2 2018 (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Îles Baléares) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcelone | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Malaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Séville | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valence | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragone | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanque | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Saragosse | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Cordoue | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
La situation des prix de l'immobilier résidentiel dans les provinces du royaume d'Espagne peut être diamétralement différente - tout dépend de la popularité de la région, de la disponibilité de l'offre et de la demande.
Fait intéressant. En 2021, la plupart des propriétés résidentielles (7 215) ont été vendues en Andalousie (Costa del Sol). La plus forte croissance des ventes depuis 2021 - 44% - a été enregistrée en Castille-La Manche.
Parmi les provinces les plus populaires parmi les étrangers figurent :
- Les Îles Baléares. Les principaux atouts sont le soleil et la mer avec de belles plages. Sur l'île d'Ibiza, les prix des villas commencent à partir de 400 000 euros, avec le terrain - à partir de 1 million d'euros. Un appartement avec deux chambres près de la plage - à partir de 220 mille euros. Les prix sur l'île de Majorque sont également élevés - 2809 euros le m². m à Palma. Un appartement en bord de mer coûtera 300 mille euros. A Minorque - à partir de 1814 euros le mètre carré (Mahon). Un petit appartement - à partir de 200 mille euros, une villa - à partir de 420 mille euros.
- Catalogne. C'est l'une des régions les plus riches d'Espagne, qui a toujours attiré l'attention des citoyens allemands, britanniques, ce qui a également affecté les prix.La Catalogne du Nord ou Costa Brava (Côte sauvage) est célèbre pour ses paysages naturels, ses attractions culturelles et ses boutiques. Ici, les nouvelles villas peuvent être achetées à partir de 1,5 million d'euros, les appartements en bord de mer - à partir de 300 000 euros, une maison rurale - à partir de 800 000. Le sud de la Catalogne attire les amateurs de vacances à la plage (Costa Dorada), de vin et de cuisine gastronomique. Les prix commencent à 150 000 euros pour les appartements sur la côte, pour une maison rurale avec un terrain - à partir de 180 000 euros.
- Madrid. La popularité de la province métropolitaine est due à sa proximité avec la capitale de l'Espagne. Prix pour 1 m² m de logements vont de 802 à 4622 euros.
Valence. La Costa Blanca, sur la côte méditerranéenne, est célèbre pour l'immobilier de luxe à des prix allant de 200 à 400 000 euros et plus. Au sud d'Alicante, un appartement en bord de mer peut être acheté pour 60 à 80 000 euros (Torrevieja), une maison dans un village - à partir de 120 000 euros.
- Murcie. La région est réputée pour ses fruits et légumes, ses plages désertes, ses paysages sauvages. Maison dans un village avec terrain - 170 000. Le prix moyen pour 1 mètre carré était de 1027 euros. Les maisons de ville dans les vieux quartiers peuvent être achetées pour 100 000. Dans la plupart des villes de la province, les prix sont plus bas et au cours des deux premiers trimestres de 2021, les prix ont diminué de 0,5%. Ainsi, à Alguazas 1 m². m coûte 509 euros, et à Mula - 517.
- Andalousie. Les régions de l'est de la province sont attirées par le temps ensoleillé et les prix bas. L'hébergement sur la côte commence à 100 000 euros, dans l'arrière-pays - 80 000. Andalousie centrale - Costa del Sol est une destination de vacances populaire pour les Européens. Les appartements sur la côte peuvent être achetés à partir de 200 000 euros, une villa - à partir de 750 000. Une maison loin de la mer coûte 200 000. L'Andalousie occidentale - la côte atlantique - attire les surfeurs. Les appartements de deux chambres coûtent ici 300 000 euros.
- "L'Espagne verte" - Galice, Asturies et Cantabrie. C'est la côte nord-ouest de l'Espagne avec des plages sauvages et d'abondantes prises de fruits de mer. Il pleut souvent ici et il y a peu de touristes. Une maison rurale traditionnelle en pierre sauvage coûte 80 000 euros, un appartement confortable au bord de la mer - 140 000 euros.
- Castille-La Manche (prix moyen au m² - 906 euros), Estrémadure (920 euros) et Castille-et-León (1182 euros) sont des régions continentales d'Espagne, dans lesquelles la hausse des prix de l'immobilier résidentiel est minime ou même négatif. Ils attirent les amateurs de ruralité mesurée.
La procédure d'achat d'un bien immobilier en Espagne : les étapes de base
Une fois le choix fait, les étapes suivantes doivent être suivies :
- vérifier la pureté légale de l'objet. Lors de l'achat d'un "primaire" - enregistrement de l'objet auprès des autorités de l'État et Declaracion de obra nueva ou un permis pour la construction de l'objet. Lors de l'achat d'un "logement secondaire" - propriété d'un bien immobilier, un extrait du registre d'État concernant l'absence de saisie immobilière, un reçu de paiement de la taxe annuelle avec un numéro cadastral ;
- réserver une propriété pendant 2 mois : verser une caution - caution d'un montant de 3 à 10 mille euros (10% du montant) et conclure un contrat de réserve avec un agent immobilier lors de l'achat d'une résidence secondaire ou avec une société de développement lors de l'achat d'un nouveau imeuble. Le contrat doit refléter le montant de la transaction et le montant de l'acompte, la forme et les modalités de paiement, une description de l'objet de la vente, les modalités de résiliation de la transaction, etc.
- ouvrir un compte dans l'une des banques en Espagne ;
- obtenir un certificat NIE. Pour obtenir un document, vous devez fournir un passeport et un accord sur la réservation d'un bien immobilier ;
- utiliser une hypothèque bancaire si nécessaire.
La transaction principale a lieu en présence d'un notaire (en cas de prêt hypothécaire, également un représentant de la banque). Il est possible de conclure une affaire par l'intermédiaire du confident de l'acheteur.
Signature d'un contrat de vente
Le vendeur doit fournir des documents qui confirment ses droits, l'acheteur paie le montant convenu et les taxes, reçoit les clés de la propriété. Après la signature mutuelle du contrat de vente, les parties reçoivent des copies certifiées conformes, et après 2-3 jours les originaux du contrat - Escritura publica.
L'accord final : l'enregistrement d'état de la transaction
Le nouveau propriétaire doit payer les droits de timbre dans un délai d'un mois et enregistrer la propriété dans le registre national de la propriété - Registro de propiedad et recevoir un titre de propriété - un extrait. La procédure prend en moyenne 2-3 mois.
Frais supplémentaires pour l'enregistrement immobilier
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, vous devez vous préparer à des frais financiers supplémentaires, en plus de ceux qui ont été fixés dans le contrat de vente. Parmi eux:
- impôts. Tout acheteur d'un bien immobilier en Espagne doit payer des impôts. Sa taille dépend de la région dans laquelle la transaction a été conclue. Lors de l'achat d'une nouvelle maison - TVA (jusqu'à 10% du montant de la transaction).
Si le logement provient d'un stock secondaire, vous devrez payer la taxe ITP - sur le transfert des droits de propriété. Sa taille varie de 6% à Alava à 10% à Valence.
Tous les propriétaires doivent payer une taxe foncière annuelle - IBI, selon les régions, sa taille varie de 0,4 à 1,16 % de la valeur cadastrale. En moyenne, c'est de 200 à 800 euros.
- droit de timbre - 1% du montant de la transaction;
- frais gouvernementaux - 0,5-0,7%;
- paiement des services notariaux - 1,2 à 1,5% du montant de la transaction;
- paiement des services immobiliers - de 3 à 20%;
- rémunération des services d'un avocat - 1%.
Combien cela coûtera-t-il d'entretenir une propriété en Espagne?
En plus de payer des taxes annuelles, les propriétaires devront payer des factures mensuelles de services publics. Leur taille dépend de la catégorie du logement et de la région dans laquelle il se trouve. De plus, certains d'entre eux ne dépendent pas du fait que les propriétaires habitaient ou non l'appartement.
Il s'agit d'une taxe municipale sur le ramassage des ordures (de 100 à 200 euros par an), d'une mensualité pour le raccordement au réseau électrique, l'approvisionnement en eau (10-15 euros chacun).
S'il y a une zone collective (communidad) - une piscine commune, une cour, un ascenseur, un parking, etc. - vous devrez payer un supplément de 300 à 500 euros par an pour leur entretien.
L'entretien d'une antenne parabolique coûtera 120 euros par an, Internet (30 Mbps) - 43 euros par mois.
Une autre partie des coûts est liée au temps de résidence et à la quantité de services consommés : eau, électricité, gaz, etc. Un mètre cube d'eau en Espagne coûte 0,6 euros, une bouteille de gaz - de 17 à 30 euros, l'électricité - de 0,122 à 0,144 euros le kW.
Calcul approximatif des charges annuelles pour une famille de quatre personnes (en euros) :
| Prestations de service | Villa 130 m², jardin, piscine commune, zone sécurisée | Appartement 100 m² 2 chambres, 2 salles de bains, cuisine, terrasse |
|---|---|---|
| Paiement de copropriété | 500 | 150 |
| Entretien du jardin (par an) | 2600 | - |
| Eau (par an) | 500+120 | 120+120 |
| Gaz (8 bouteilles par an) | 240 | 240 |
| Electricité (500 kW/mois) + entretien | 900+180 | 900+180 |
| Assurance | 300 | 180 |
| l'Internet | 516 | 516 |
| Antenne de télévision | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Le chauffage dans différentes régions d'Espagne est effectué et payé de différentes manières. Avec l'utilisation du chauffage central de novembre à mars, le calcul est basé sur le gaz consommé, tandis que le paiement peut aller de 100 à 300 euros par an. Récemment, dans la construction de nouvelles maisons en Espagne, le chauffage central a été abandonné.
Que rechercher lors du choix d'une propriété
Lors du choix d'une propriété à acheter en Espagne, plusieurs règles doivent être suivies :
- vous familiariser avec les spécificités de la législation immobilière locale. La meilleure option est d'engager un avocat immobilier local indépendant de l'agent immobilier ou du vendeur, ainsi qu'un traducteur professionnel ;
- ne pas rédiger de documents juridiques sans la participation d'un avocat, ne pas les signer sans traduction en russe et approbation par un conseiller juridique ;
- recourir aux services d'un inspecteur en bâtiment compétent indépendant du vendeur ou de l'agence;
- analyser soigneusement l'emplacement de l'installation, le développement des infrastructures, la présence de voisins peu fiables, la proximité de la plage, etc. ;
- tenir compte du fait que les objets de plus de 15 ans nécessitent des dépenses supplémentaires pour les travaux de réparation ;
- ne vous fiez pas aux photos du site ou aux histoires d'un agent immobilier - il est préférable de faire un voyage d'étude et de tout voir de vos propres yeux;
- ne vous précipitez pas pour acheter, mais pesez tout soigneusement.
De plus, vous devez définir clairement le but de l'achat d'un objet : pour la location ou pour l'habitation personnelle. Pour vivre occasionnellement, il vaut mieux acheter un appartement, pour louer - une maison sur la côte.
Quelles questions les Russes se posent le plus souvent sur l'achat d'un bien immobilier espagnol ?
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, les citoyens russes sont souvent confrontés à certaines difficultés. Considérez quelques questions typiques auxquelles les Russes cherchent souvent des réponses.
Les citoyens russes ont-ils droit à un permis de séjour lorsqu'ils achètent un appartement ou une maison en Espagne ?
Les citoyens de la Fédération de Russie qui ont acheté un bien immobilier en Espagne pour un coût de 500 000 euros et plus, deviennent automatiquement membres du programme Golden Residence Permit.
L'investisseur lui-même et les membres de sa famille (y compris les parents financièrement dépendants et les enfants de moins de 26 ans) ont droit à un permis de séjour en Espagne avec toutes les opportunités qui en découlent : travail, éducation et soins médicaux, entrée sans visa, etc.
Après 5 ans, la propriété peut être vendue, mais le permis de séjour reste, donc après 10 ans, vous pouvez demander la nationalité espagnole.
De quel type de visa un citoyen de la Fédération de Russie a-t-il besoin pour se rendre en Espagne pour inspecter un appartement ?
L'Espagne est signataire de l'Accord de Schengen. Aucun accord d'exemption de visa n'a été signé entre la Fédération de Russie et les pays Schengen. Par conséquent, pour vous rendre en Espagne, vous avez besoin d'un visa Schengen à entrée unique de courte durée ou d'un multivisa Schengen (et pas seulement espagnol) .
Est-il judicieux, lors d'un achat immobilier, de négocier sur le "secondaire" en Espagne ?
En Espagne, la négociation sur le marché est un passe-temps courant et favori. Lorsqu'il s'agit de "logement secondaire", alors avec la bonne approche des affaires, vous pouvez réduire le prix initial de 10 à 15 %. Pour ce faire, vous devez connaître les prix réels sur le marché immobilier, avoir une information complète sur l'objet proposé, connaître ses avantages et inconvénients qui peuvent être utilisés lors de la négociation. Par exemple, les voisins marocains agités, le besoin de rénovation, l'éloignement des communications, etc. Dans ce cas, il est important de faire sentir au vendeur que l'acheteur a des intentions sérieuses et ne doit pas le perdre, car il achètera un appartement à un concurrent.
Un étranger peut-il s'attendre à recevoir un prêt immobilier en Espagne et quel sera le taux dans ce cas ?
Les étrangers, y compris les citoyens de la Fédération de Russie, ont droit à des prêts hypothécaires en Espagne, et à des conditions très avantageuses : pas en roubles, mais en euros.
Une nouvelle législation a permis d'augmenter le montant du prêt à 80 % de la valeur de l'immobilier. Dans le même temps, des taux fixes sont utilisés - 3,63-3,93%, des taux flottants - 1,96-2,6% et des taux mixtes - 2,43-2,5%. Attire les étrangers en Espagne et de nombreux avantages : conditions de remboursement du prêt avantageuses - de 5 à 30 ans, droit au remboursement anticipé du prêt, etc.
Résumons
Les citoyens russes ont la possibilité d'utiliser le droit d'acheter librement des biens immobiliers résidentiels et non résidentiels en Espagne et d'investir leur argent de manière rentable. Le marché immobilier espagnol est prêt à proposer des propriétés à vendre pour tous les goûts et tous les budgets. Dans le même temps, les citoyens étrangers peuvent compter sur l'obtention d'un prêt hypothécaire à des conditions avantageuses.
Un autre bonus agréable que donne l'achat d'un appartement en Espagne est la possibilité d'obtenir un permis de séjour, et dans 10 ans, la citoyenneté en Espagne pour l'investisseur et sa famille, sous réserve d'investir au moins 500 mille euros dans l'immobilier espagnol.
A la recherche d'une maison ou d'un appartement, ainsi que l'exécution d'une transaction, il est conseillé de recourir à l'aide de professionnels du droit et de faire appel aux services d'un traducteur professionnel. La procédure d'enregistrement de la transaction est simple. Dans le même temps, l'achat d'un appartement ou d'une maison en Espagne impose certaines obligations : il faut payer des impôts et payer des factures de services publics.
