L'immobilier à Duisbourg et les opportunités d'y investir de manière rentable sont discutés depuis longtemps par les investisseurs. Au fil des décennies, de nombreuses installations industrielles ont surplombé les maisons et transformé les quartiers en lieux de vie peu attrayants, entraînant un déclin constant de la population. Mais ces dernières années, plusieurs zones de développement sont apparues à Duisbourg, et les autorités se sont attaquées aux problèmes d'infrastructures, ce qui a fait réfléchir les investisseurs sur les perspectives du marché immobilier local.
Caractéristiques du marché immobilier de la ville de Duisbourg
Duisbourg est une ville indépendante de la région industrielle de la Ruhr, dans l'ouest de l'Allemagne, appartenant à l'État fédéral de Rhénanie du Nord-Westphalie. Il est situé sur la rive droite du Rhin, là où la Ruhr et l'Emscher se jettent dans le fleuve. Duisbourg est située dans la zone métropolitaine Rhin-Ruhr avec une population d'environ 10 millions d'habitants et appartient à la fois à la région du Rhin inférieur et à la région de la Ruhr.
Duisbourg compte 499 845 habitants (au 31 décembre 2021), ce qui en fait la cinquième plus grande ville de Rhénanie du Nord-Westphalie.
Au XIXe siècle, grâce à sa situation avantageuse à l'embouchure de la Ruhr, la présence de ports et la proximité de gisements de charbon, Duisbourg est passée de l'industrie métallurgique à une importante zone industrielle. Le port fluvial local est considéré comme le plus grand port intérieur du monde.
Aspect de la ville, architecture
Pendant la Seconde Guerre mondiale, Duisbourg a perdu la quasi-totalité de ses structures architecturales. Seules les fondations du Palatinat des X-XII siècles, les remparts de la ville des XII-XIII siècles, la cathédrale gothique tardif du Sauveur en 1415, la Maison trilangue en 1536, l'église Saint-Joseph (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (restaurée en 1951), l'hôtel de ville (1897-1902), la gare (1934) et le centre du judaïsme (1999).
En termes d'urbanisme, Duisbourg s'appuie fortement sur des installations industrielles, dont certaines sont encore en activité et sont partiellement intégrées dans des parcs ou utilisées par des entreprises et des entreprises culturelles dans l'arrière-port.
Division administrative
Depuis la réorganisation municipale du 1er janvier 1975, le territoire de Duisbourg a été divisé en 46 districts, qui sont répartis sur 7 districts urbains :
| Quartier de Duisbourg | Population | Les quartiers |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Bärl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemmerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisbourg-Mitte (Duisbourg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Sud (Neudorf-Sud) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisbourg-Sud (Duisbourg-Sud) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Hückingen (Hückingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mundelheim | ||
| (comprend Ehingen, Rheinheim, Serm et Holtum) | ||
| (Mündelheim, qui comprend Ehingen, Rheinheim, Serm et Holtum) | ||
| Rahm (Ram) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastructures, institutions culturelles et de divertissement
Avec l'ouverture de l'Université Gesamthochschule en 1972, la ville a été reconnue comme un centre scientifique et de haute technologie. Depuis 2005, la School of Management opère sur le campus en mettant l'accent sur les affaires.
Il existe d'autres établissements d'enseignement dans la ville - l'Université d'État des sciences appliquées et l'Université des arts de Folkwang. Parmi les principaux instituts de recherche de Duisbourg figurent les instituts de circuits microélectroniques de la Fraunhofer Society, la construction navale fluviale et le soudage.
Côté divertissements et loisirs, les espaces verts appréciés sont le parc de la Vieille-Ville, le parc paysager du Nord et le parc I. Kant, un parc de loisirs à Hambourne.
Les amateurs de sport s'intéressent à l'Académie des Sports (l'une des plus grandes d'Europe), au stade d'athlétisme et de football, au parc des sports Vedau avec un palais de glace. Le massif forestier de Duigburg abrite le plus grand zoo de la Ruhr avec un jardin chinois, un aquarium, une nurserie d'élevage de baleines et un delphinarium (plus d'1 million de visiteurs par an).
La ville possède plusieurs grands musées, l'Opéra et d'autres théâtres.
Économie et industrie
Le port fluvial intérieur de Duisbourg façonne l'économie de la ville et l'industrie métallurgique locale. Près d'un tiers de la fonte brute produite en Allemagne provient de 8 hauts fourneaux de Duiburg. La sidérurgie traditionnelle et la métallurgie de la ville se concentrent de plus en plus sur les produits de haute technologie. En raison de ce changement structurel (crise de l'acier) qui dure depuis les années 1970, Duisbourg souffre d'un taux de chômage élevé. De manière générale, la ville occupe l'une des premières places de Rhénanie du Nord-Westphalie en termes de concentration de travailleurs et d'employés étrangers et en termes de chômage (seulement 14,9% de la population active).
Duisbourg remplit les fonctions du port maritime allemand le plus occidental (environ 2 000 navires fluvio-maritimes y font escale, environ 2 millions de tonnes de marchandises sont traitées). La zone franche Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg fonctionne sur la base du port local.
Duisbourg est le deuxième nœud ferroviaire d'Allemagne après Francfort-sur-le-Main : 6 lignes de chemin de fer y convergent. Au début du XXIe siècle, Duybourg est entrée dans le top cinq des plus grands nœuds ferroviaires de l'UE en termes de chiffre d'affaires de fret.
C'est aussi un important carrefour routier (routes régionales et locales, 5 autoroutes). Enfin, Duisbourg est d'une grande importance dans le transport combiné de marchandises, y compris le transport de conteneurs.
Depuis le début du 21e siècle, Duisbourg est un centre d'organisation de conférences internationales, d'associations scientifiques, techniques et industrielles d'Allemagne et des pays de l'UE, de congrès et de réunions de sports, de congrès et de réunions politiques, publics et d'expositions industrielles.
Le secteur des services à Duisbourg est également assez développé - il emploie environ 70% de tous les employés, et le rôle principal dans son développement est joué par le secteur de la logistique, des communications et des transports. La ville est un centre logistique mondial, l'un des plus importants d'Europe.
La ville a une sphère bien développée des affaires, de l'information, des assurances, des services bancaires et financiers. Les plus gros employeurs de la ville sont :
- Hitachi Power Europe est une société d'ingénierie électronique et électrique ;
- Klöckner & Co AG - commerce de gros et international de produits métalliques et de métaux ferreux.
Duisbourg est la plus grande région de la métallurgie ferreuse et non ferreuse et de la construction navale fluviale, de la fabrication de machines et d'instruments, de l'industrie radio-électronique, de la production d'équipements électriques et de l'industrie chimique. En outre, la ville possède une industrie de la brasserie, du tabac et de la farine, de l'habillement et de l'imprimerie, du charbon est extrait, des entreprises pétrochimiques et de raffinage du pétrole fonctionnent.
Marché de l'immobilier
Le marché immobilier de Duisbourg est secoué depuis des années par de nombreux projets de démantèlement. Les quartiers résidentiels, généralement organisés en immeubles de grande hauteur, ont été démolis en grand nombre, et ceux qui restent sont maintenant utilisés à des fins commerciales.
Par conséquent, le logement existant est pratiquement exempt de défauts de construction, ce qui augmente sa valeur.Fondamentalement, le marché immobilier à Duisbourg est plus large dans les segments de prix bas, et il y a très peu de propriétés haut de gamme et de luxe proposées. Mais on trouve encore des maisons et des appartements confortables, généralement près du Rhin.
En raison du taux de chômage relativement élevé et du déclin constant de la population, le marché immobilier de Duisbourg est détendu depuis de nombreuses années. Cela ne veut pas dire, cependant, que l'administration de la ville n'est pas aux prises avec les problèmes qui abondent ici. De nombreux bâtiments ont besoin de rénovation, dans certaines régions, il est difficile de ne pas remarquer les déficiences des infrastructures.
Aujourd'hui, la restructuration à Duisbourg prend de l'ampleur, en particulier dans la partie nord de celle-ci, près de Bruckhausen et Marksloch - ici déjà plus de 100 immeubles d'appartements vides ont été achetés et détruits par les autorités.
L'objectif de la planification urbaine dans un avenir proche est la poursuite du développement du Landschaftspark Duisburg-Nord à Grüngürtel. Des zones de reconversion hors projet se développent dans toute la métropole rhénane et sont principalement reconverties en zones vertes.
Contrairement aux idées reçues, le port autrefois enfumé se rapproche de la nature, malgré le fait que la structure en blocs des implantations des anciens quartiers ouvriers ne s'améliore que partiellement. Dans le même temps, l'offre actuelle de logements connaît une augmentation de valeur dans de nombreux quartiers de la ville. Dans les zones industrielles, l'offre de logements et de propriétés commerciales devrait diminuer, car la tendance actuelle est à la création d'établissements naturels, ouverts et proches de la nature.
Caractéristiques de l'immobilier résidentiel et commercial par quartier
Si nous parlons de Duisbourg dans son ensemble, lors de l'achat d'un bien immobilier résidentiel et commercial, un investisseur doit se concentrer principalement sur les groupes de population suivants :
- les migrants, en particulier les musulmans de Turquie (Duisbourg a la plus grande communauté musulmane, et dans certaines régions, la part des étrangers atteint 30%, et à Bruckhausen 80% des résidents sont des immigrés) ;
- travailleurs des entreprises industrielles (ils vivent principalement en ville);
- personnes âgées (l'âge moyen des habitants de Duisbourg est de 47 ans et de 50 ans dans la région d'Ungelsheim);
- étudiants (bien que les universités locales n'attirent pratiquement pas d'étudiants de l'étranger et d'autres villes allemandes, il y a encore beaucoup d'étudiants ici).
Le tableau vous aidera à vous faire une idée des zones de Duisbourg le plus souvent choisies pour la résidence permanente par les représentants de certains segments de la population:
| Quartier | Caractéristiques principales | Attractivité pour les représentants de certaines couches de la population |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Quartier calme et paisible à la campagne, séparé des zones voisines par une ceinture verte. Les maisons unifamiliales et doubles modernes avec des jardins bien entretenus créent une image globale harmonieuse. Commerces, restaurants, marché hebdomadaire, 3 écoles maternelles, écoles primaires et secondaires, réserve naturelle. Il y a une zone industrielle. Bonnes liaisons de transport. | Célibataires, familles avec enfants, ouvriers industriels. L'âge moyen des résidents est de 45 ans. |
| Alt-Walsum | Nouveaux immeubles résidentiels, immeubles à appartements. Il y a assez de magasins, il n'y a pas de marché hebdomadaire. Les liaisons de transport sont bonnes, mais il faut 1 heure pour se rendre au centre en bus. | Des gens seuls, des ouvriers industriels. L'âge moyen des résidents est de 40 ans. |
| Fahrn | Principalement des immeubles d'habitation multifonctionnels et des maisons mitoyennes. Plusieurs commerces, une boulangerie, une boucherie, 3 écoles maternelles, une école primaire, secondaire et spécialisée. Zone réservée aux loisirs. Il faut environ 30 minutes pour se rendre au centre, les transports sont bons. La vie est décente et bon marché. | Célibataires, couples sans enfants. La part des étrangers est 25 % plus élevée que dans les autres régions. |
| Overbruch | Caractère rustique. Principalement des bâtiments préfabriqués et des établissements résidentiels, des maisons unifamiliales. Supermarché, boulangerie, boucherie, pas de marché hebdomadaire. Il faut beaucoup de temps pour arriver au centre. | Personne seule. L'âge moyen des résidents est de 44 ans. |
| Vierlinden | La région est proche d'Oberhausen et de Dinslaken. Maisons mitoyennes dans des complexes résidentiels neufs, maisons unifamiliales anciennes, immeubles à appartements. Bonnes liaisons de transport, accès rapide au centre. 4 jardins d'enfants, un supermarché, un discounter, une boulangerie, un marché hebdomadaire, des loisirs dans une zone protégée, des terrains de sport, un hippodrome. | Jeunes couples sans enfants, familles avec enfants, personnes actives. |
| Wehofen | Ambiance rustique idyllique. De nouveaux immeubles résidentiels avec jardins ont été construits à la périphérie du quartier. 5 jardins d'enfants, pas d'écoles. Bonnes liaisons de transport, il faut une heure pour se rendre au centre. Petits commerces, supermarché, marché hebdomadaire, terrains de sport. | Célibataires, couples sans enfants. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Le quartier est caractérisé par un mélange d'anciens et de nouveaux bâtiments résidentiels. Des représentants de diverses nationalités vivent. Marché hebdomadaire, commerces, rue commerçante, cafés, jardins d'enfants, écoles primaires et secondaires. Jardin botanique. Parc des sports, cabaret, tour d'observation. | Familles à revenu moyen avec enfants. 25% d'étrangers. |
| Marxloh | La région est industrielle. Maisons et appartements simples, en partie en mauvais état. Loyer bas, bonnes liaisons de transport. 8 jardins d'enfants, banques, cabinets médicaux, magasins, un grand marché d'électroménager, de nombreuses boutiques de mariage à la mode, une mosquée musulmane. | Familles à faible revenu, personnes seules. Il y a 36% d'étrangers de plus que dans les autres régions. |
| Neumühl | Il se caractérise par des structures hétérogènes allant de jolies maisons unifamiliales aux grands bâtiments préfabriqués. Parc industriel, plusieurs petits commerces, supermarchés, discothèque, restaurant, marché hebdomadaire, hôpital catholique. Les liaisons de transport sont bonnes. | Personne seule. L'âge moyen des résidents est de 43 ans. |
| Obermarxloh | Principalement des logements sociaux. Ici, vous pouvez acheter une bonne maison pour peu d'argent, mais l'atmosphère est désagréable, les problèmes sociaux ne sont pas résolus et les chômeurs sont nombreux. Les liaisons de transport sont bonnes, il faut 40 minutes pour se rendre au centre. | Familles à faible revenu. Il y a beaucoup d'étrangers, surtout des Turcs. |
| Röttgersbach | Le quartier est caractérisé par des maisons unifamiliales, de vieilles demeures, des maisons patriciennes. Les immeubles à appartements sont rares. 5 jardins d'enfants, discounters, pas de marché, pas d'écoles. Parc, club de golf, sauna, piscines, loisirs de plein air. Bonnes liaisons de transport, mais il faut 1 heure pour se rendre au centre. Le loyer est élevé. | Familles avec enfants d'âge préscolaire, retraités. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Zone moyenne avec zones résidentielles grises, bâtiments anciens à rénover. De belles maisons neuves peuvent être trouvées dans des rues latérales calmes. Le loyer est relativement bas. 5 jardins d'enfants, piscine couverte, bibliothèque, quelques commerces, zone commerciale. Bonnes liaisons de transport, à 30 minutes du centre. | Familles à faible revenu. 22% sont des étrangers. |
| Beeckerwerth | Quartier calme, même au centre. 3 écoles maternelles, école primaire, discounters, marché, discothèque, terrains de sport. Bonnes liaisons de transport, il y a des embouteillages, au centre - 30 minutes. | Personne seule. 13% sont des étrangers. |
| Bruckhausen | La zone est située entre les bâtiments immenses et visibles de l'aciérie. Un quartier social défavorisé avec un taux de criminalité élevé. Les immeubles sont en mauvais état, le taux de chômage dépasse les 30%, les loyers sont bas. | Plus de 80% des résidents sont des immigrés, la part des étrangers dans la zone est de 60%. |
| Laar | Petite région idyllique sur le Rhin. Plusieurs rangées d'immeubles résidentiels, immeubles d'habitation. Institut de technologie des matériaux appliqués de l'Université de Duisburg-Essen. Plusieurs jardins d'enfants, écoles primaires et secondaires, centres sportifs. Bonnes liaisons de transport, au centre - moins de 30 minutes. | Familles avec enfants, retraités. La part des étrangers est de 25 %. |
| Mittelmeiderich | L'une des zones centrales avec de beaux bâtiments anciens combinés à des immeubles de grande hauteur fonctionnels. 7 écoles maternelles, 3 écoles primaires, collèges. Rue commerçante, pharmacies, magasins. | Familles avec enfants |
| Obermeiderich | Une variété d'options de logement - belles maisons unifamiliales anciennes, immeubles d'appartements simples, immeubles de grande hauteur fonctionnels. La zone est traversée par plusieurs routes principales. Au nord-ouest - un parc paysager, au nord-est - un centre commercial, à l'ouest - une grande zone commerciale et industrielle. | Jeunes couples |
| Untermeiderich | Le quartier est caractérisé par des maisons individuelles, des immeubles à appartements avec et sans jardin, parfois des maisons mitoyennes. Rue commerçante, commerces, détaillants, discounters, supermarchés, marché hebdomadaire, 3 jardins d'enfants, écoles primaires, discothèque. Bonnes liaisons de transport, faible loyer. | Jeunes couples, familles avec enfants en bas âge. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Maisons aux façades Art Nouveau bien conservées, nouveaux bâtiments dans le quartier de la mairie. Commerces, supermarchés, marché hebdomadaire, restaurants, pubs, discounters. Usines industrielles et chimiques. Jardins d'enfants, écoles primaires et secondaires, lycée. Bonnes liaisons de transport, il faut 30 minutes pour se rendre au centre. Terrains de sport. | Des gens seuls, des ouvriers d'usine. |
| Bärl | Une région magnifique avec une réserve naturelle et une zone de loisirs. Principalement des maisons unifamiliales, des bâtiments ruraux et plusieurs immeubles d'habitation. 2 écoles maternelles, école primaire. | Familles avec enfants, retraités. |
| Hochheide | Des appartements fonctionnels et des immeubles résidentiels sont mélangés avec des maisons unifamiliales. 6 jardins d'enfants, écoles primaires, supermarchés, discounters, marché hebdomadaire. | Des citoyens socialement vulnérables. Dans les maisons familiales près du Rhin, il y a des familles avec enfants. Les gens économes. |
| Ruhrort | Belle région pour rester. Développement dense. Maisons unifamiliales, rarement maisons de ville. De nombreux établissements de restauration, d'excellentes liaisons de transport, 3 jardins d'enfants, écoles primaires, secondaires et polyvalentes, supermarchés, banques, magasins discount. | Familles avec enfants, retraités. L'âge moyen des résidents est de 44 ans. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Espace vert à la campagne. Maisons unifamiliales, constructions neuves. Bonnes liaisons de transport, au centre - 15 minutes. 6 jardins d'enfants, écoles primaires, commerces, cabinets médicaux, pharmacies, restaurant, aire de loisirs avec barbecue et installations de sports nautiques. | Jeunes familles |
| Hochemmerich | Grande surface. Marché hebdomadaire, supermarchés, discounters, détaillants. Bonnes facilités de transport. Installations sportives, plans d'eau, jardin de bruyère, scène, cafés, mini golf, aires de jeux. | 25% d'étrangers. Les personnes aux revenus modestes, les personnes seules. |
| Friemersheim | La zone rurale est caractérisée par de vieilles maisons unifamiliales, des maisons multifamiliales standard. 6 écoles maternelles, collèges et lycées, commerces, supermarchés. | Familles avec enfants en bas âge, retraités. |
| Rheinhausen-Mitte | Des maisons simples, des bâtiments anciens ainsi que des immeubles de grande hauteur fonctionnels. Rue commerçante, marché hebdomadaire, 4 jardins d'enfants, terrains de sport, plans d'eau, jardin-bruyère, café-bar, golf. Bonnes liaisons de transport, accès rapide au centre et aux zones voisines. | Personne seule. L'âge moyen des résidents est de 47 ans. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Quartier à la campagne. 5 jardins d'enfants, 3 écoles primaires, un collège, 2 lycées modernes, une école spécialisée pour handicapés mentaux. Marché hebdomadaire, nombreux commerces, aire de loisirs, sports nautiques, clubs sportifs. Au centre en bus 50 minutes. Il a sa propre gare. | Familles avec enfants, retraités. L'âge moyen des résidents est de 45 ans. |
| Duisbourg-Mitte | ||
| Altstadt | Quartier tendance. De nombreux bâtiments anciens avec de belles façades et de nouveaux bâtiments fonctionnels. Appartements de tous types et de toutes tailles. Port intérieur. Marchés hebdomadaires, nombreux magasins, centres commerciaux, théâtre central, restaurants, détaillants, casinos high-tech, cafés, bars, musées. Peu de verdure. | Jeunes couples, célibataires. La part des étrangers est de 15 %. L'âge moyen des résidents est de 44 ans. |
| Dellviertel | Quartier populaire. Des bâtiments neufs pour la plupart. Plusieurs jardins d'enfants, écoles primaires, école polyvalente, écoles secondaires. Théâtre cabaret, centre culturel, cafés, pubs, aires de jeux pour enfants. | Jeunes familles, jeunes couples sans enfants. |
| Duissern | On y trouve de nombreux bâtiments anciens, des avenues et des cours verdoyantes. Forêt de la ville. De nombreuses villas multifamiliales et villas privées avec des jardins bien entretenus. Plusieurs jardins d'enfants, 2 écoles primaires, l'Université de Duisburg-Essen, 2 jardins botaniques, un zoo, un delphinarium. Bonnes liaisons de transport, le centre peut être atteint en quelques minutes, à Düsseldorf en une heure. | Etudiants, familles avec enfants, retraités. L'âge moyen des résidents est de 46 ans. La population diminue tout le temps. |
| Hochfeld | Maisons et appartements simples. Beaucoup de cafés et de magasins turcs. Marché hebdomadaire, nombreux commerces, 2 parcs, discothèques, restaurant, pub. Tarifs de location bas. | Migrants, célibataires, étudiants, familles à faible revenu. La part des étrangers est de 37%. |
| Kaßlerfeld | Bâtiments standards, maisons anciennes et bâtiments neufs fonctionnels. Vous pouvez acheter une maison bon marché sur la route principale ou dans une rue calme. 3 jardins d'enfants, discothèques, supermarchés. Bonnes liaisons de transport, au centre - 10-15 minutes. | Des jeunes peu exigeants. Les personnes à faible revenu ne veulent pas renoncer aux avantages du centre-ville. |
| Neudorf-Nord | Un quartier populaire à proximité de la forêt de la ville et du plus grand parc sportif d'Allemagne. Beaucoup d'options de logement. Il y a un campus de l'Université de Duisburg-Essen. Excellente infrastructure, liaisons de transport bien développées. | Étudiants, retraités. L'âge moyen des résidents est de 45 ans. |
| Neudorf-Sud | Espace vert bordant le parc des sports de Wedau et la forêt urbaine. Principalement des maisons mitoyennes et des bâtiments anciens bien conservés, ainsi que des immeubles d'appartements fonctionnels, de nouvelles structures et de belles maisons unifamiliales. Zone récréative. La proximité du centre. | Jeunes couples, familles avec enfants, retraités. |
| Neuenkamp | Au nord, la zone est occupée par une zone industrielle, le peuplement est au sud. La zone est assez verte. dominée par de petites maisons particulières, des maisons unifamiliales, des immeubles d'appartements avec vue sur la campagne. 2 écoles maternelles, école primaire, plusieurs commerces pour le quotidien, restaurants, petite piscine couverte. | Couples sans enfants, célibataires, ouvriers de l'industrie. |
| Wanheimerort | Beaucoup de zones résidentielles, autoroute, zones commerciales et récréatives. Nombreuses maisons individuelles avec jardins, immeubles d'habitation. Parc des sports, zone forestière, 6 lacs, grand cimetière forestier. Marché, nombreux commerces, supermarchés, discounters, 6 écoles maternelles, 3 écoles primaires, collèges. Excellentes liaisons de transport - vous pouvez rapidement rejoindre le centre, Düsseldorf et Dortmund. | Familles avec enfants, jeunes couples, retraités. |
| Duisbourg-Sud | ||
| Bissingheim | Un secteur prisé dans un secteur boisé tranquille. Proximité du centre et de plusieurs aires de loisirs. Jardin d'enfants, parc des sports, marché hebdomadaire, lac. Vous pouvez rejoindre rapidement l'université dans la région de Neudorf-Nord. | Etudiants, familles avec enfants d'âge préscolaire, retraités. |
| Buchholz | Quartier résidentiel calme. Jardins d'enfants, écoles primaires et secondaires. Marché hebdomadaire, parc de loisirs. Une excellente combinaison de nature et d'infrastructures urbaines. | Familles et couples aisés. |
| Großenbaum | Un quartier agréable avec une prédominance de maisons individuelles et d'immeubles avec jardin. Il y a des maisons mitoyennes et préfabriquées. Lacs, bois pour se promener, nombreux commerces et cafés. Jardins d'enfants, 2 écoles primaires, une école polyvalente, Université des sciences appliquées de Rhénanie du Nord-Westphalie. Bonnes liaisons de transport, au centre - 10 minutes. | Etudiants, familles avec enfants, jeunes couples. |
| Hückingen | Un lieu de vie populaire en raison de ses nombreux espaces verts, de ses infrastructures développées et de ses excellentes liaisons de transport. Il y a de nouvelles zones de développement avec des immeubles à un et deux appartements. Le centre de développement d'Infineon Technologies AG est situé ici et la création de nouvelles entreprises de haute technologie est attendue. Centre commercial, St. Anna, 3 jardins d'enfants, école primaire, restaurant gastronomique italien, hôtel, terrain de golf, nombreuses activités de plein air. | Familles avec enfants, entrepreneurs, employés de centres technologiques, retraités. L'âge moyen des résidents est de 45 ans. |
| Hüttenheim | La région est bordée à l'ouest par le Rhin et des installations industrielles. Des églises chrétiennes ont été transformées en centre commercial et en maison de retraite, il y a 2 mosquées musulmanes et une autre sera construite. Les maisons simples dominent. Le loyer est bas. 3 jardins d'enfants, des commerces suffisent. Les liaisons de transport sont acceptables, jusqu'au centre 30 minutes. | Les gens à petit budget qui ne craignent pas de vivre avec des étrangers. 28% sont des étrangers. |
| Mündelheim (comprend Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Secteur tranquille et paisible de type village. De nombreuses maisons familiales anciennes et nouvelles entourées de champs et de prairies. Bonnes liaisons de transport, à l'aéroport de Düsseldorf - 15 minutes. Ecole primaire, 2 écoles maternelles. De nombreuses possibilités de loisirs de plein air. | Familles avec enfants d'âge préscolaire, retraités. |
| Rahm | A l'est, la zone est divisée par une grande zone forestière. Il y a une zone de développement. 3 écoles maternelles, école primaire, nombreux commerces et espaces verts. Pratique pour se rendre à Düsseldorf. Loyer bas et en même temps proximité du centre-ville. | Retraités, employés d'entreprises à faible revenu. 5% d'étrangers. L'âge moyen des résidents est de 45 ans. |
| Ungelsheim | Quartier principalement calme et verdoyant, à égale distance du centre-ville, de Düsseldorf et de Krefeld. Il y a peu d'immeubles individuels et d'appartements, pour la plupart en terrasses. A proximité il y a une zone de loisirs, il y a beaucoup de magasins. | Les retraités. L'âge moyen des résidents est de 50 ans. |
| Wanheim-Angerhausen | La zone a des espaces verts mais est entourée d'installations industrielles. Immeubles fonctionnels, maisons unifamiliales, complexes résidentiels. 5 jardins d'enfants, écoles pour enfants de tous âges. Marché hebdomadaire, boutiques, discounters. Aires de jeux, aire de loisirs, rive du Rhin. | Familles avec enfants, personnes seules. |
| Wedau | "Garden City" - la zone est située sur 6 lacs et autres zones de loisirs et est en même temps proche du centre. La qualité de vie est élevée. Maisons mitoyennes, lotissements préfabriqués, immeubles et maisons unifamiliales, villas de village avec de grands jardins. Parc sportif, plusieurs bassins de canoë et d'aviron, bois, aire de loisirs. 2 jardins d'enfants, école primaire, excellente infrastructure, bonnes liaisons de transport. | Familles avec enfants, retraités. L'âge moyen des résidents est de 48 ans. |
Caractéristiques de l'immobilier commercial
En effet, si un investisseur décide d'acheter un bien immobilier à Duisbourg, il est conseillé de se concentrer sur les propriétés résidentielles. Lorsqu'il y a une volonté d'investir dans des bâtiments commerciaux, il vaut mieux se concentrer sur les secteurs de la ville dans lesquels les infrastructures ne sont pas trop développées, notamment dans le nord. Mais quel que soit le quartier où vous décidez d'ouvrir une institution comme un restaurant ou un café, vous devez tenir compte du fait que Duisbourg est une ville multinationale et que de nombreux musulmans y vivent. Il y aura beaucoup plus de visiteurs si l'on pense au menu halal et à l'ambiance orientale de la restauration.
Les touristes viennent à Duisbourg pour visiter le plus grand port, des musées, un zoo et pour assister aux festivals locaux. Il y a des hôtels dans la ville, et les places ne manquent pas, il est donc peu probable que l'ouverture d'un hôtel ou d'une auberge de jeunesse réponde aux attentes de l'investisseur.
Comme déjà mentionné, la population de Duisbourg vieillit : les jeunes couples déménagent rarement ici pour vivre. Selon les statistiques, il y a 138,3 médecins en exercice pour 100 000 habitants dans la ville, alors que la moyenne allemande est de 230. Cela suggère qu'il y aura bientôt une pénurie de spécialistes pour les personnes âgées. L'investisseur pourrait investir dans l'ouverture d'une nouvelle clinique, de maisons de retraite, de pensions.
Enfin, la demande garantie sera appréciée par les services des foyers pour étudiants, des cafés économiques, des installations de divertissement pour les jeunes et des cafés. Mais à condition que ces entreprises soient situées à proximité immédiate des universités.
Coût moyen de l'immobilier résidentiel et commercial dans la ville
Sur le marché immobilier de Duisbourg, le nombre écrasant d'offres de logements se réfère à des appartements et des maisons dans le segment des prix bas. Il y a très peu de villas de luxe et d'appartements haut de gamme dans la ville ; des maisons plus ou moins confortables et remarquables sont situées près du Rhin et à proximité de certaines zones de loisirs dans des zones qui ne disposent pas de zones industrielles. Mais il y a aussi de nombreuses maisons unifamiliales ou bifamiliales à vendre, principalement dans le sud de la ville et sur la rive gauche du Rhin.
Des appartements situés dans des endroits assez attractifs sont également inclus dans l'offre. Par exemple, à Rumeln-Kaldenhausen, un spacieux trois pièces mansardé de 90 m2 coûtera environ 200 000 euros avec balcon.
Dans le quartier résidentiel populaire de Baerl, au nord de Duisbourg, de telles propriétés ne sont pas rares. Ici, le marché est vaste et diversifié en termes de variété de types de biens. Qu'il s'agisse des étages supérieurs ou inférieurs, du jardin, du balcon - dans les zones de développement de Baerl, même les acheteurs les plus exigeants trouveront leur bonheur. Dans le même temps, les prix sont maintenus dans une fourchette de 170 000 à 400 000 euros, selon la superficie du logement et certaines de ses caractéristiques.
Mais les nouveaux bâtiments ici sont déjà mieux situés. Pour les appartements de trois pièces au rez-de-chaussée d'une superficie de 100 m2, les prix sont fixés à 260 000 euros et le jardin est inclus dans le prix.
Un peu à l'est, à Buchholz, l'offre est plus modeste : un trois pièces de 70 m2 est à vendre au prix de 60 000 euros, même s'ils sont situés dans des emplacements attractifs.
| Quartier | Dynamique de la demande immobilière (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Bärl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisbourg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Sud | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisbourg-Sud | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Hückingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (comprend Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
L'immobilier commercial à Duisbourg peut être qualifié de bon marché en toute sécurité, même en tenant compte des coûts supplémentaires des frais de notaire, des taxes et des commissions de courtage. Le tableau suivant vous aidera à vous familiariser avec les prix actuels des bâtiments commerciaux les plus populaires :
| Objet de propriété | Année de construction | Superficie, m2 ) | Rentabilité (%) | Revenu absolu (EUR) | Coût (EUR) | Ajouter. frais (notaire, taxe d'achat, commission de courtier) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Deux maisons d'habitation | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Immeuble de bureaux | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Portefeuille d'immeubles à appartements | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Terrain d'investissement | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Prix des appartements de différentes tailles
Voici 2 tableaux - le premier vous aidera à vous faire une idée du coût moyen d'un mètre carré de surface d'appartement à Duisbourg, dans l'État fédéral de Rhénanie du Nord-Westphalie et dans l'ensemble de l'Allemagne, et les informations du second Le tableau vous aidera à comprendre la dynamique du coût des appartements pour la période de 2021 à 2021 :
Le tableau suivant contient des données sur le prix auquel vous pouvez acheter un appartement à Duisbourg, en fonction du quartier de la ville qui sera choisi :
Prix des bâtiments résidentiels individuels de différentes tailles
Les 2 tableaux suivants vous aideront à évaluer les perspectives d'achat d'une maison individuelle à Duisbourg : les informations du premier tableau vous renseigneront sur le coût moyen des maisons à Duisbourg, en Rhénanie du Nord-Westphalie et en Allemagne à partir de 2021, et les informations du deuxième tableau permettra de se faire une idée de l'évolution de la monnaie aux immeubles privés de 2021 à 2021 :
Les prix moyens actuels pour un mètre carré de la superficie d'une maison privée dans certains quartiers de Duisbourg sont reflétés dans le tableau ci-dessous :
Le tableau suivant montre les prix moyens du marché pour les maisons individuelles à Duisbourg par quartier :
| Quartier | Prix des maisons (euros) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Bärl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisbourg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Sud | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisbourg-Sud | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Hückingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mundelheim | 295.000 |
| (y compris Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Vous trouverez ci-dessous les prix actuels pour 1 m2 de surface en copropriété dans les quartiers de Duisbourg, dans lesquels ils sont actuellement vendus :
| Quartier | Prix des copropriétés (EUR/m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Bärl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisbourg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Sud | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisbourg-Sud | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Hückingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mundelheim (y compris Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Prix de location de l'immobilier résidentiel et commercial par quartier
Un chômage élevé, une population vieillissante, une population en déclin, une forte proportion de logements sociaux pour les familles à faible revenu et les migrants - ces circonstances n'ont pas affecté le marché immobilier local de la meilleure façon. Les tarifs de location baissent depuis longtemps et aujourd'hui, vous pouvez louer un appartement à un prix très avantageux, même dans des endroits attrayants de Duisbourg.
Il ne sera pas rentable de louer des logements pour une sous-location ultérieure : il y a suffisamment d'offres sur le marché, les autorités se débarrassent même des immeubles vides.
En ce qui concerne la location de biens immobiliers commerciaux, les taux des propriétaires peuvent également être décrits comme modestes. Mais essayer de gagner de l'argent sur la sous-location n'en vaut pas la peine - de nombreux établissements sont fermés en raison d'un manque de visiteurs pour atteindre le niveau d'autosuffisance. En termes simples, les entrepreneurs peuvent facilement trouver des locaux appropriés sans payer trop cher au propriétaire.
Les prix de location actuels de certains types de biens immobiliers commerciaux sont indiqués dans le tableau ci-dessous :
| Propriété commerciale | Superficie, m2 ) | Coût pour 1 m 2 (euro) | Coût total (EUR) |
|---|---|---|---|
| Immeuble de bureaux | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Espace bureau | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Entrepôt logistique | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Espace commercial au 1er étage de l'immeuble | 160 | 4.50 | 720 |
| Café avec des tables dans la rue | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Bar | 140 | 5.72 | 800 |
| Un restaurant | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini-hôtel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Terre (communications) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Entrepôt de vin avec vente exacte | 240 | 4.38 | 1.050 |
Prix de location d'appartements de différentes tailles
La demande de logements locatifs à Duisbourg est comparable à la moyenne de la République fédérale d'Allemagne - de la date de publication de l'annonce de la location d'un appartement à la signature d'un contrat avec un locataire, une moyenne de 14 jours s'écoule ici . A titre de comparaison, à Berlin, ceux qui souhaitent louer un appartement sont recherchés en 10 jours, et à Fribourg - en 6 jours.
Les habitants de Duisbourg consacrent en moyenne 14,1% de leurs revenus mensuels à la location d'un appartement, si l'on ne tient pas compte du coût des factures de services publics et des autres coûts d'entretien d'un logement. Pour payer les prestations d'enlèvement des ordures ménagères, d'eau chaude et froide, de climatisation, de chauffage et d'électricité, les habitants ont en outre mis de côté environ 170 euros par mois.
Faites attention aux tableaux ci-dessous. Le premier contient des informations sur le coût moyen de location des appartements à Duisbourg (à titre de comparaison, nous avons également indiqué les prix moyens pour l'État fédéral de Rhénanie du Nord-Westphalie et l'Allemagne), et le deuxième tableau reflète des informations sur l'évolution du coût des loyers appartements pour 2011-2017 :
Le tableau ci-dessous fournit des informations sur le coût moyen de location d'appartements dans certains quartiers de Duisbourg :
Tarifs de location de maison privée
Les prix de location moyens des immeubles résidentiels privés de 100 m2, 150 m2 et 200 m2 à Duisbourg, en Rhénanie du Nord-Westphalie et en République fédérale d'Allemagne sont indiqués dans le premier tableau que vous voyez ci-dessous. Et le deuxième tableau reflète la dynamique des prix de location des logements pour 2011-2017 :
Conclusion
Duisbourg dispose actuellement d'une large offre de maisons individuelles. Les taux de chômage élevés font baisser la valeur des propriétés dans les segments de prix inférieurs depuis de nombreuses années. Des logements actuellement disponibles dans de nombreuses zones, notamment au nord du port, seront prochainement démolis et modernisés - de nouvelles places de parking seront équipées, une activité prometteuse est prévue, les autorités signalent également l'amélioration des lieux publics.
Au sud de Duisburg, à Rheinhausen, la structure urbaine ressemble plus à un village. les maisons unifamiliales modernes sont omniprésentes, mais ici et là, les lotissements en terrasses contrastés de l'après-guerre ont besoin d'être rénovés.
Et tout au nord de la ville, à Baerle et Walsum, une structure urbaine similaire est présente à proximité des zones de loisirs et des lieux publics.
En général, il y a une tendance à la diminution du nombre de grandes zones résidentielles à Duisbourg, ce qui devrait contribuer à une augmentation du niveau de vie, principalement en raison d'un verdissement actif des rues et d'une infrastructure bien développée.
Les acheteurs potentiels doivent envisager des options immobilières qui ont une perspective à long terme et évaluer soigneusement la zone - une compréhension de l'emplacement et des propriétés qui continueront à bien fonctionner et à offrir une bonne vie aux locataires.
Ainsi, lors de l'analyse de l'attractivité des investissements des propriétés résidentielles et commerciales à Duisbourg, les facteurs négatifs suivants ont été trouvés :
- La population en constante diminution de la ville. L'âge moyen des habitants de Duisbourg est de 40 à 45 ans et, dans certaines régions, de 50 ans.
- Infrastructures sous-développées dans certains quartiers de la ville.
- Faible niveau de vie de la population locale.
- Taux de chômage extrêmement élevé.
- Faible capacité de paiement de la population.
- Un petit nombre d'espaces verts, gâchés par des objets industriels visibles de partout.
Les points positifs en faveur de l'achat d'un bien immobilier à Duisbourg sont :
- Le travail constant des autorités pour améliorer la qualité de vie de la population, la construction active de zones de développement, le verdissement des rues, la construction de murs antibruit entre les usines et les complexes résidentiels, et l'augmentation du nombre de places de stationnement et d'aires de loisirs.
- La présence d'une université, d'une clinique.
- Liens de transport développés, la proximité de Düsseldorf.
- La présence de nombreuses entreprises industrielles en exploitation, sociétés de services, usines, industries de haute technologie. L'économie de la ville peut être qualifiée de stable grâce au port fluvial et maritime local.
- Faibles tarifs de location, faible coût des appartements et des maisons - les prix actuels de l'immobilier à Duisbourg permettent aux investisseurs novices avec un petit capital d'acheter des objets.
Rappelons également les principaux indicateurs qui doivent être guidés lors de l'évaluation du marché immobilier de la ville :
| Prix moyen de location | 5,30 euros/m2 |
| Valeur moyenne de la maison | 243.000 euros |
| Coût moyen d'une copropriété | 1 050 euros/m2 |
| Coût moyen de 1 m2 de surface d'appartement (30 m2) | 1389 euros |
| Dynamique des prix de l'immobilier par rapport à l'année précédente (2017) | 0.019 |
