Acheter un bien immobilier hypothéqué auprès d'une banque en Espagne

La particularité du marché immobilier espagnol est la présence d'un segment spécial contrôlé par les institutions financières locales. Il s'agit d'objets immobiliers confisqués et hypothéqués qui ont été saisis à des non-payeurs en guise de remboursement de dette. L'achat d'un tel logement est considéré comme l'investissement d'argent le plus rentable. Comment acheter une propriété auprès d'une banque en Espagne, nous examinerons ci-dessous.

Qu'est-ce que la propriété hypothécaire espagnole

Comme mentionné ci-dessus, les biens immobiliers d'une banque sont des garanties, saisies auprès des débiteurs sur des prêts pour couvrir les obligations de la dette. D'où vient un tel segment sur le marché ? Le fait est qu'avant la crise, le secteur de la construction dans le pays s'est développé à un rythme rapide. Le logement espagnol était en demande, un grand nombre d'opérations d'achat et de vente étaient conclues chaque jour et de nombreux prêts hypothécaires étaient émis.

Les vagues de la crise qui ont couvert l'Union européenne ont entraîné l'effondrement des marchés financiers, une augmentation du nombre de citoyens au chômage, ce qui a entraîné une augmentation du nombre de défauts de paiement. En compensation des pertes subies, les banques ont commencé à saisir les garanties des emprunteurs et à les vendre à moindre coût. Les débiteurs étant nombreux, le nombre d'objets saisis a contribué à la création de tout un segment de marché.

Actuellement, non seulement des appartements sur le marché secondaire sont mis en vente, mais également des appartements neufs, car de nombreux prêts ont été émis pour des complexes résidentiels en construction.

La plupart des banques espagnoles ont déjà leur propre département immobilier dans le tableau des effectifs, qui s'occupe de la vente des biens saisis.

L'article « Acheter un bien immobilier en Espagne » vous aidera à étudier en détail la procédure d'achat d'un logement dans ce pays et pas seulement auprès des banques.

Avantages et inconvénients de l'immobilier hypothéqué en Espagne

Avant d'acheter un bien immobilier hypothéqué, vous devez peser le pour et le contre d'une telle transaction. Notons les avantages d'un tel achat :

• Coût des objets réduit. Ces biens immobiliers sont vendus avec une remise de 30 à 40 % par rapport au prix d'origine. Parfois, la remise atteint 80%.
• Financement par la majorité des banques pour l'acquisition de biens immobiliers hypothéqués, c'est-à-dire l'inscription d'un prêt hypothécaire à l'acheteur. Pour cette raison, l'institution financière vend non seulement les appartements arrêtés, mais fournit également un remboursement complet en cas de non-paiement, car le coût de ces logements augmentera considérablement dans quelques années.
• Possibilité de négociation. Malgré le fait que le vendeur soit un organisme de crédit, personne n'a annulé la négociation de réduction des coûts. Il devient possible d'acheter un logement à moindre coût, même en tenant compte du besoin de réparations. En règle générale, les prix initiaux publiés sont légèrement supérieurs à ceux auxquels la banque est prête à vendre le bien.

Il est important d'être conscient des inconvénients d'une telle acquisition. Une évaluation des inconvénients existants vous permettra de décider si cela vaut la peine de s'impliquer dans l'immobilier bancaire. Les aspects négatifs de la transaction sont les suivants :

• Presque tous les biens immobiliers bancaires nécessitent des travaux de rénovation, le plus souvent des finitions capitales. C'est l'une des raisons de la baisse du coût du logement.
• Souvent, le financement à 100 % de l'achat auprès de la banque signifie une augmentation du taux du prêt.
• En vendant un bien immobilier sur une hypothèque, la banque n'est prête à conclure une affaire qu'à condition que le client obtienne un prêt dans ses murs, bien que les conditions dans un autre établissement de crédit puissent être plus rentables.
• Le nouveau propriétaire devra répondre des dettes existantes sur les factures de services publics. Lorsque l'objet du gage est saisi, tous les comptes personnels doivent être annulés, mais en pratique ce n'est pas toujours le cas.
• La possibilité d'acheter un bien immobilier uniquement tout en conservant son statut juridique. Par exemple, s'il s'agit d'un appartement, il ne peut être utilisé que comme espace de vie. Afin de ne pas entrer dans le pétrin, lors de la transaction, vous devez étudier attentivement les termes du contrat d'achat et de vente.

Ce à quoi vous devez faire attention

Avant d'acheter un appartement auprès d'une banque, il est recommandé de se renseigner :

• L'état technique des locaux est-il conforme aux normes de l'État ?
• Y a-t-il une dette sur les factures de services publics.
• La qualité des services fournis, les problèmes existants d'approvisionnement en eau, en électricité, etc.
• L'ancien propriétaire a-t-il eu des différends concernant la reconstruction ou le réaménagement d'un logement. Si de tels litiges ont eu lieu, il convient de préciser s'ils sont terminés, en faveur de qui. Le fait est que lors de l'achat d'un espace de vie, le nouveau propriétaire devra faire face à tous les désaccords existants avec les agences gouvernementales.

Où acheter une propriété garantie

Il existe plusieurs façons de rechercher un bien immobilier hypothéqué. Tout d'abord, vous devez contacter directement l'agence immobilière ou vous rendre sur son site Internet. Cependant, en plus des portails d'agences en Espagne, il existe des ressources où il n'y a pas de lien vers une agence immobilière spécifique. Ils montrent des objets allant des appartements métropolitains aux maisons de l'île de Gran Canaria. Il y a aussi des publicités de particuliers.

Parmi les sites populaires figurent :

• www.idealista.com - il y a le plus grand nombre d'offres ;
• www.fotocasa.es est le deuxième site de recherche de propriétés le plus populaire ;
• www.habitaclia.com - très demandé par les Catalans, car la plupart des annonces présentées proviennent de Barcelone, Gérone et Tarragone.

Cependant, l'immobilier bancaire ne se trouve pas partout. Pour consulter toutes les offres des institutions financières, vous devez vous référer aux sites Internet des banques. En voici quelques-uns :

• Santander,
• Bancaria,
• BBVA,
• Banque Populaire,
• IberCaja,
• LiberBank,
• La Caixa,
• Cajamar,
• Bankia,
• аnkinter.

Vous pouvez également contacter l'agence bancaire, où vous pouvez obtenir des conseils sur les objets immobiliers hypothéqués disponibles sur le marché.

Procédure d'achat d'un bien immobilier hypothéqué

La procédure d'achat d'un bien immobilier hypothéqué en Espagne comprend les étapes suivantes :

1. Recherchez un objet approprié.
2. Ouverture d'un compte bancaire.
3. Réservation de l'appartement sélectionné. Étant donné que l'objet doit être retiré de la vente afin qu'il ne soit pas considéré par d'autres acheteurs, un acompte de 5 à 10 % du coût du logement doit être versé. Ce montant n'est pas remboursable lors de la décision d'annuler la transaction.
4. Conclusion d'un compromis de vente et d'achat. L'accord sert de garantie que la transaction aura lieu dans le cadre des accords conclus.
5. Obtenir N.I.E. - numéro d'identification d'un étranger. Aucun accord en Espagne n'est possible sans cela. Il est nécessaire non seulement d'acheter un appartement, mais aussi d'acheter un véhicule. Vous pouvez obtenir le numéro au poste de police du lieu d'achat de la propriété. La demande de cession de N.I.E. est soumise en personne, et un syndic peut également recevoir le document. Si le demandeur est marié, il est préférable de délivrer le N.I.E. aux deux conjoints à la fois. La procédure d'enregistrement prend de 2 à 14 jours.
6. Lorsque vous utilisez des fonds empruntés, une hypothèque est émise.
7. En l'absence de prêt, vous pouvez immédiatement procéder à la notarisation de la transaction. Le notaire prépare le contrat de vente et vérifie la pureté juridique de l'objet. Cela prend généralement 1 à 3 jours, mais lors de l'achat d'une propriété en construction, la durée peut être augmentée.
8. La signature de l'acte de vente. Les parties à la transaction sont l'acheteur et la banque en tant que vendeur. Tout doit se dérouler en présence d'un notaire. Si l'achat est effectué avec vos propres fonds, le paiement intégral s'effectue à ce stade. La transaction est conclue en euros.
9. Inscription au registre de l'immobilier. Cela doit être fait dans le premier mois après l'achat. Pour vous inscrire il vous faut :
   • s'inscrire au registre espagnol de la propriété (Registro de Propiedad);
   • remplir un formulaire spécial;
   • payer les frais pour les actions d'enregistrement (environ 2% de la valeur de la propriété);
   • soumettre un reçu de paiement au Registro de Propiedad.

Le processus prend environ une heure. Après cela, dans un délai d'un mois, le propriétaire de la propriété reçoit une Nota Simple - un document confirmant la propriété.

La procédure d'achat d'un objet immobilier commercial est quelque peu différente. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet dans l'article "L'immobilier commercial en Espagne".

Paquet de documents

À chaque étape de la transaction, un certain ensemble de documents sera requis. Donc, pour obtenir N.I.E, vous avez besoin de :

• un questionnaire rempli en deux exemplaires (délivré par la police) ;
• deux photographies mesurant 3 x 4 cm ;
• des copies de toutes les pages du passeport étranger (un visa valide est requis);
• une copie de l'avant-contrat de vente ;
• un document confirmant le versement du dépôt de garantie ;
• certificat bancaire sur la présence d'un compte courant, qui stocke les fonds pour l'achat.

Le notaire aura besoin de :

• passeport de l'acheteur;
• I.E de l'acheteur ;
• accord préalable;
• coordonnées bancaires en tant que vendeur.

Lors de la demande au registre espagnol de la propriété, vous devez soumettre:

• passeport;
• contrat de vente signé;
• une demande qui peut être émise sur place ;
• reçu fiscal.

Lors de l'enregistrement d'une hypothèque, le paquet de documents sera plus grand.

Prix ​​de l'immobilier

Les prix des logements hypothécaires dépendent d'un certain nombre de facteurs: si la maison est située sur la côte, si l'infrastructure est développée, si l'objet est adapté à la vie. De plus, la région de localisation est prise en compte. En règle générale, il n'y a pas beaucoup de biens immobiliers garantis dans les zones touristiques et c'est plus cher.

Par exemple, le coût moyen d'un appartement d'une pièce à Tenerife est de 210 000 €, un appartement de trois pièces est de 390 000 €. À Barcelone, un appartement d'une pièce coûtera en moyenne 110 000 €, un appartement de 2 pièces - 138 000 €, un appartement de 3 pièces - 192 000 €. Un logement à Madrid de superficie similaire (35-40 m2) coûte respectivement 100 000, 120 000 et 180 000 €. Torrevieja est considéré comme l'un des quartiers espagnols les moins chers. Là-bas, ces appartements coûteront 65 000, 75 000 et 90 000 €.

Dans la station balnéaire de Palma de Majorque, le coût d'un appartement d'une pièce s'élèvera en moyenne à 115 000 €, un appartement de 2 pièces à 180 000 €. Une villa devra débourser environ 1 million d'euros. L'immobilier cher à Ibiza. Par exemple, un appartement de 3 pièces coûtera en moyenne 750 à 800 000.

Mais la station balnéaire d'Alicante propose des prix assez modiques. Des logements d'une pièce peuvent être achetés ici pour 120 000 et des appartements de deux pièces pour 140 à 150 000. Vous pouvez étudier en détail les options d'achat d'une maison dans les stations balnéaires espagnoles en lisant l'article "Immobilier en Espagne en bord de mer".

Impôts immobiliers en Espagne

Il convient de garder à l'esprit que l'acquisition d'un bien immobilier espagnol s'accompagne du paiement d'impôts. Cela s'applique aux résidents du pays et aux étrangers. En outre, les deux parties aux frais de transfert de transaction au trésor public - à la fois l'acheteur et le vendeur. L'immobilier garanti n'a pas fait exception.

Tout d'abord, l'acheteur doit payer la TVA, mais cela ne s'applique qu'à l'acquisition de nouveaux objets. Le taux d'imposition est actuellement de 10 %.

Lors de l'achat d'une maison sur le marché secondaire, l'acheteur paie une taxe sur le transfert de propriété. Cela doit être fait dans un délai d'un mois après la signature de l'acte, sinon la propriété ne sera pas inscrite au registre de la propriété.

En 2021, le taux d'imposition varie de 6 à 10 % et dépend des régions.

Le vendeur est tenu de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques et l'impôt sur les gains fonciers. Le sujet est traité plus en détail dans l'article "Taxe foncière en Espagne".

Vente de biens immobiliers hypothéqués espagnols

Une étape importante dans la vente d'un bien immobilier consiste à déterminer la valeur marchande de l'objet. Pour cela, le vendeur commande et paie une expertise professionnelle d'un appartement, d'un appartement ou d'une villa. Ensuite, vous pouvez démarrer des activités pour trouver un acheteur potentiel.

Seul le propriétaire direct ou un syndic a le droit de vendre un bien immobilier. La procuration pour la transaction doit être certifiée par un notaire.

Après avoir trouvé un acquéreur, un avant-contrat de vente et une convention de dépôt sont établis. La vente d'un bien grevé est impossible, il faut l'enlever. Vous trouverez plus d'informations utiles dans la publication "Comment vendre une propriété en Espagne".

FAQ

Est-il vrai que l'immobilier hypothéqué en Espagne nécessite des réparations majeures ?

Bien sûr, cela ne peut pas être dit pour tous les objets, cependant, la plupart des appartements et des maisons appartenant aux citoyens ordinaires sont dans un état déplorable. C'est l'une des raisons de la baisse de la valeur marchande. Par exemple, dans la station balnéaire de Blanes, vous pouvez acheter un T3 pour 130 000 €, tandis qu'un logement en excellent état coûtera 250 000 €.

Puis-je obtenir un titre de séjour lors de l'achat d'un bien immobilier ?

Cette question inquiète de nombreux étrangers, car un permis de séjour est la première étape vers l'obtention d'un permis de séjour permanent en Espagne. La réponse est oui, mais un titre de séjour ne peut être obtenu que lors de l'achat d'un bien immobilier d'un demi-million d'euros. Dans le même temps, non seulement le propriétaire, mais aussi sa famille auront le droit de séjour temporaire.

Est-il possible de négocier avec la banque lors de l'achat d'un appartement hypothécaire ?

La réduction des prix de l'immobilier par accord est possible. Initialement, l'institution financière gonfle la valeur juste pour la négociation. De plus, la banque s'intéresse à la vente rapide de l'objet. La persévérance de l'acheteur permettra d'acheter un logement, par exemple, à Benidorm, c'est-à-dire en première ligne maritime, pour moins de 200 milliers d'euros.

Conclusions

Au cours des dernières années, la vente d'appartements hypothéqués est devenue un segment distinct du marché immobilier. De nombreuses banques ont introduit des structures immobilières dans leur État, car la demande pour de telles propriétés est extrêmement élevée, en particulier parmi les étrangers. Qui ne veut pas acheter une maison quelque part à Valence avec une remise de 30 à 40 % sur le prix ?

L'achat de garanties n'est pas une tâche facile, mais tout à fait faisable. L'essentiel est la disponibilité de la quantité et du temps requis pour la procédure.