Le marché immobilier bulgare attire les étrangers de près et de loin principalement par le niveau des prix. De plus, les hypothèques en Bulgarie sont disponibles pour les étrangers. Pour les banques locales, peu importe d'où vient l'emprunteur potentiel : les citoyens des pays de l'UE et les Russes reçoivent des prêts des institutions financières à des conditions égales. Bien sûr, les citoyens bulgares peuvent compter sur des conditions de prêt plus attractives, mais la différence n'est pas aussi importante que dans d'autres pays.
Informations générales sur le marché immobilier bulgare
L'immobilier en Bulgarie est en tête des acheteurs russes depuis 15 ans, avec l'immobilier en Espagne. Neuf acheteurs sur dix recherchent des propriétés bon marché d'une valeur allant jusqu'à 50 000 euros.
En 2018-2019, se loger en Bulgarie est un investissement rentable, même si vous achetez un bien immobilier à crédit. De 2009 à 2021, les prix sur le marché ont baissé de 48 % au total et s'établissaient en moyenne à 442 $ le m².
Aujourd'hui, un autre cycle de leur croissance est observé : de 2021 à 2021, la hausse cumulée des prix moyens a dépassé 25 %, et ils continuent de croître. Les experts donnent des prévisions modérément optimistes, liées à l'augmentation du nombre de permis de construire, à l'intensification du processus d'adhésion de la Bulgarie à l'espace Schengen et, bien sûr, à la possibilité de contracter une hypothèque en Bulgarie.
Les plus dynamiques sont les marchés immobiliers de Sofia, Varna et Bourgas, où le marché secondaire en 2021 a affiché une augmentation des prix de 9,4, 13,5 et 13,4%, respectivement. En plus de ces villes, les stations balnéaires sont attrayantes, où un petit studio à quelques kilomètres de la plage peut être acheté pour 10 000 euros et pour 20 à 50 000 euros - un appartement très décent.
Conditions de prêt pour les étrangers
Pendant la crise du marché immobilier, les banques bulgares ont commencé à attirer activement des capitaux étrangers par le biais de prêts aux étrangers garantis par des biens immobiliers. Les conditions de prêt hypothécaire en Bulgarie pour les étrangers sont, bien sûr, plus dures que pour les résidents locaux.
Lors de l'enregistrement d'une hypothèque, le type de bien immobilier n'a pas une importance fondamentale, la préférence est donnée aux objets liquides - appartements et maisons dans les zones touristiques. L'immobilier rural n'est pratiquement pas crédité - il est plus facile d'obtenir un prêt pour des réparations que d'acheter une maison dans un village.
Les banques bulgares sont généralement prêtes à donner aux étrangers pas plus de 200 000 levs, soit environ 100 000 euros. Compte tenu des prix de l'immobilier, un tel prêt est suffisant. Mais le montant du prêt ne couvre généralement que 60 à 80% du coût de l'objet, le reste de l'acheteur est obligé de payer lui-même, démontrant sa solvabilité. Plus 15% d'acompte.
La durée du prêt pour les non-résidents est de 5 à 20 ans, selon le programme, l'âge autorisé des emprunteurs est de 20 à 65 ans (60 ans pour les femmes).
Les taux des prêts varient de 7 à 9,5, parfois jusqu'à 14 % selon les conditions. Par exemple, Unikredit Bulbank est prête à offrir des taux d'intérêt d'environ 6%.
Malheureusement, l'hypothèque de la Sberbank en Bulgarie n'est pas disponible pour les Russes, mais la banque est l'une des institutions financières qui accordent des prêts garantis par des biens immobiliers à l'étranger. En plus d'Unicredit, des prêts hypothécaires aux étrangers sont également émis par Alfa-Bank, DSK-bank, Postbank, Bulgaro-American Credit Bank et quelques autres.
A titre de comparaison : le taux d'intérêt hypothécaire moyen pour les Bulgares, bien que supérieur aux taux moyens en Europe, est inférieur à 4%.
A noter que le taux peut être composé de deux composantes : un taux d'intérêt fixe et un indice flottant (SOFIBOR pour les prêts en leva et EURBOR pour les euros), qui peuvent soit diminuer soit augmenter cet intérêt. Dans le même temps, un pourcentage fixe pour chaque client est généralement individuel.
Le remboursement anticipé de l'hypothèque implique généralement le paiement d'une amende pouvant aller jusqu'à 1 à 3 %.
Comment obtenir un prêt immobilier en Bulgarie
Les prêts hypothécaires pour les Russes en Bulgarie sont disponibles dans le cadre de programmes de 7 banques. Les options les plus abordables et les plus simples du point de vue de la conception consistent à acheter une maison à un promoteur qui, vendant des logements, coopère déjà avec une ou plusieurs banques à la fois. Dans ce cas, l'emprunteur peut compter dans un premier temps sur la fidélité du prêteur.
Quant au marché secondaire, pour acheter un appartement avec un crédit immobilier en Bulgarie, vous devez respecter la procédure suivante :
- Choisir une propriété convenable et la réserver. Vous pouvez rechercher un logement à la fois de manière indépendante et par l'intermédiaire d'agences immobilières / agents immobiliers privés. Les portails les plus populaires : Alo, Imot, Bazar. Il n'y a pas de système d'agrément des agents immobiliers dans le pays, donc ne confiez les transactions qu'à des agents immobiliers de confiance. Après avoir fait son choix, il est nécessaire de réserver un objet : l'acheteur transfère le montant de la réservation par l'intermédiaire de la banque, généralement 2-3 mille euros.
- Choix d'une banque et collecte des documents. Les conditions dans les banques sont similaires, cependant, il est recommandé de procéder à une analyse préliminaire des offres. Le paquet de documents est généralement standard - à ce sujet ci-dessous.
- Demander un prêt hypothécaire en Bulgarie. La présence personnelle obligatoire de l'emprunteur lors du dépôt d'une demande et de son examen n'est pas requise, il suffit de déléguer un mandataire par procuration.
- Approbation de la demande, traitement du prêt. En moyenne, la procédure d'enregistrement à partir du moment du choix d'un objet approprié et jusqu'au transfert du montant total au vendeur prend 1,5 à 2 mois. Pendant ce temps, des démarches d'accompagnement sont également réalisées : expertise immobilière, signature d'un contrat d'assurance, notarisation, etc.
- Conclusion de la transaction, transfert d'argent au vendeur, réenregistrement du bien.
Comment choisir le meilleur programme hypothécaire
Les prêts hypothécaires aux étrangers en Bulgarie sont généralement accordés dans des conditions standard. Une comparaison rapide de plusieurs programmes de prêt dans les banques bulgares montre clairement que les mêmes conditions sont offertes. Le facteur clé est le taux hypothécaire : plus il est bas, plus les conditions du prêt sont avantageuses.
Mais lorsque vous choisissez le bon programme, gardez à l'esprit que :
- premièrement, en Bulgarie, il existe une pratique consistant à augmenter le taux hypothécaire en plusieurs années par rapport au taux initial ;
- d'autre part, des indices flottants SOFIBOR / EURBOR peuvent être utilisés. Leur utilisation peut commencer, y compris plusieurs années après l'émission du prêt.
Lorsque vous choisissez un programme pour acheter une maison à crédit, faites attention à d'autres aspects :
- le montant total du trop-payé, en tenant compte de tous les taux ;
- le montant de l'acompte ;
- conditions de prêt;
- le montant des commissions à titre onéreux et pour les autres activités bancaires ;
- possibilité et conditions de remboursement anticipé.
Avant de signer un contrat, il est recommandé de consulter un agent de crédit.
Paquet de documents
En achetant un bien immobilier en Bulgarie à crédit, les étrangers non-résidents soumettent un ensemble standard de documents aux institutions financières, comprenant :
- des copies de passeports intérieurs et étrangers ;
- certificat de mariage (pour les mariés) ou de divorce (pour les divorcés);
- attestation de revenus, ainsi que le paiement de l'impôt pour la dernière période fiscale;
- une attestation de salaire du travail, un extrait de la banque sur les mouvements de compte des six derniers mois ;
- un extrait de l'USRN avec des informations sur les biens immobiliers détenus, ainsi que sur l'absence de charges sur ceux-ci ;
- un certificat du bureau de crédit et, si nécessaire, une lettre de recommandation de la banque russe, dont le client est le demandeur ;
- avant-contrat pour l'achat et la vente de biens immobiliers.
Les documents sont fournis dans l'original, ainsi que dans des copies avec une traduction notariée en bulgare.
Signature d'un contrat de prêt hypothécaire
Après approbation, une hypothèque sur un bien immobilier en Bulgarie peut être émise sans la présence personnelle de l'emprunteur. Il suffit de déléguer un mandataire pour signer la convention par procuration (avec l'indication obligatoire de l'autorité pour conclure une telle convention).
A noter qu'un contrat de prêt immobilier, comme en Russie, nécessite une notarisation, dont les frais sont également à la charge de l'emprunteur.
En outre, le contrat est soumis à une inscription au registre immobilier au bureau d'enregistrement local (Agence d'enregistrement).
Veuillez noter que seule une personne ayant la capacité juridique peut conclure un contrat de prêt immobilier. La durée totale de l'hypothèque est de 10 ans, cependant, le prêteur hypothécaire a le droit de la prolonger sur demande notariée au service d'enregistrement.
Le contrat doit contenir les principaux détails de la transaction, notamment :
- objet du gage;
- les motifs des prétentions du créancier ;
- montant du crédit;
- taux d'intérêt;
- conditions de leur changement, etc.
Dépenses supplémentaires
Un appartement à crédit en Bulgarie n'est pas seulement le montant de la transaction pour le vendeur et le trop-perçu d'intérêts pour la banque. L'emprunteur devra faire face à de nombreux coûts associés qui devront être encourus à la fois lors de la demande de prêt et lors de l'enregistrement d'un bien immobilier en propriété.
Ainsi, lors de l'enregistrement d'un crédit immobilier, l'emprunteur paie en plus :
- commission pour l'examen par la banque de la demande de l'emprunteur - dans chaque cas individuellement, mais généralement pas plus de 75 euros;
- commission d'assistance juridique pour la conclusion d'un contrat hypothécaire et services notariaux - 30-50 euros;
- évaluation de sa propre solvabilité - jusqu'à 100 euros;
- évaluation immobilière - 50-250 euros, selon la société d'évaluation;
- frais de tenue de compte - 3-5 euros par mois;
- police d'assurance pour la propriété et, si nécessaire, assurance-vie de l'emprunteur - 200-300 euros par an.
Des frais supplémentaires seront exigés lors de l'enregistrement d'un achat et d'une vente, notamment pour :
- paiement de la taxe municipale sur l'achat de biens immobiliers - pas plus de 4% de la valeur (généralement de 1,5 à 2,5%);
- notarisation du contrat - en fonction de la valeur de l'appartement, généralement de l'ordre de 300 à 1000 levs;
- frais d'inscription - 0,1% du coût;
- saisie d'informations dans le registre immobilier - à partir de 5 euros;
- paiement pour la délivrance d'un extrait.
Procédure de remboursement du prêt
Le mode de calcul des mensualités doit être prévu par le contrat. La spécificité du prêt hypothécaire bulgare est que l'emprunteur est autorisé à choisir indépendamment le régime de remboursement hypothécaire :
- rente, lorsque le montant du versement reste inchangé pendant toute la période de remboursement du prêt. Malgré l'invariabilité du montant, la structure de paiement est en constante évolution - d'abord, 80% des fonds vont au remboursement des intérêts du prêt, et à la fin du terme - au remboursement direct du montant du prêt.
- différenciée, lorsqu'une diminution progressive du montant des versements est effectuée. Dans le cadre de ce régime, le montant de la dette à rembourser reste inchangé et les intérêts perçus sur la dette restante sont réduits.
En cas de remboursement anticipé, un régime différencié semble être plus rentable. Mais rappelez-vous qu'en cas de remboursement anticipé, de nombreuses banques imposent une commission d'un montant de 1 à 5 % de la dette totale.
Obtention d'un visa et d'un titre de séjour pour l'immobilier
Les propriétaires de biens immobiliers en Bulgarie, sur la base de leur possession d'actes notariés sur l'achat de biens dans la république, ont le droit d'obtenir un visa annuel de courte durée de catégorie C pour un séjour temporaire dans le pays pendant 90 jours dans un délai de six mois. . Sur Internet, vous pouvez trouver d'autres informations, par exemple, sur la délivrance d'un visa national de catégorie D, mais ce n'est pas le cas.
Sur la base de la propriété d'un bien immobilier, seul un visa de courte durée C est délivré. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'un visa Schengen et vous permet de séjourner uniquement sur le territoire de la Bulgarie, de la Roumanie, de la Croatie et de Chypre, ce n'est pas possible d'entrer dans l'UE avec lui.
Sur le fait de posséder des biens immobiliers, seuls les propriétaires d'objets dont la propriété dépasse 300 000 peuvent obtenir un permis de séjour en Bulgarie. Dans d'autres cas, en plus du logement, un étranger doit fournir l'un des motifs suivants pour obtenir un permis de séjour :
- trouver un lieu de travail ou être envoyé en voyage d'affaires ;
- créer une entreprise ou une succursale d'une société étrangère et fournir des emplois à 10 résidents locaux ;
- épouser un citoyen bulgare;
- être membre de la famille du titulaire d'un titre de séjour ;
- s'inscrire à un traitement médical de longue durée.
Conclusion
Acheter un bien immobilier en Bulgarie avec une hypothèque pour les Russes présente deux avantages importants : le coût abordable de l'immobilier et des taux hypothécaires relativement bas. Mais les emprunteurs devront supporter des coûts d'accompagnement importants liés non seulement au vol, mais principalement à l'enregistrement d'un prêt hypothécaire - toute action bancaire est grevée d'une commission. Même si l'emprunteur décide d'économiser de l'argent et de rembourser l'hypothèque plus tôt que prévu, il sera toujours passible d'une amende de 1 à 5 % du montant du prêt.
